7600 Central Ave SE
Albuquerque, NM 87108
Pioneer Apartments · Immeuble residentiel Propriété À vendre · 23 Unités

Les appartements Pioneer sont une occasion d'investissement à valeur ajoutée à prix concurrentiel dans un secteur multifamilial sous-approvisionné, le logement abordable. Depuis 2018, les appartements Pioneer ont fait l'objet d'importantes rénovations pour fournir des logements sécuritaires et propres aux résidents à faible revenu d'Albuquerque. Au cours des quinze (15) derniers mois, le propriétaire a investi près de 120 000$ dans des améliorations en immobilisations, y compris une clôture périmétrique en fer forgé de 6 pi de haut, des couvertures soudées pour les chenilles, un nouveau panneau électrique, de la peinture extérieure, des réparations en stuc et des remplacements d'auvents. De plus, le propriétaire a converti un espace d'obus en unité et convertit une ancienne salle de maintenance et de buanderie en une 23e unité. Une fois l'ancienne salle de mécanice/buanderie terminée, les appartements Pioneer compteront 23 unités résidentielles. L'immeuble de 22 logements est un excellent candidat pour une alliance avec des agences de logement subventionnées.
Les appartements Pioneer (7600, avenue Central SE) le prix a été réduit à 1 325 000$, soit une réduction de 200 000$. Respectivement, les rendements des investissements sur place sont solides par rapport à ceux des concurrents du marché. À 60 227 $/unité, le multiplicateur du loyer brut (GRM) d'août 2024 est de 6,54. Un GRM inférieur à 8,50 est très inhabituel pour une propriété entièrement rénovée. Vous trouverez ci-dessous les mesures d'évaluation des investissements d'acquisition au prix réduit.
Prix/unité existante : 60 227,00$
Prix/unité + #13 (incomplet) : 57 609,00$
Taux de plafonnement : 8,79%
GRAMME : 6,54
Déclaration en espèces avant impôts : 12,52 % *Placeholder 75 LTV, 6,45 % fixe, 30 ans Amortissement. *
Déclaration de trésorerie après impôt : 10,44 % *Taux de revenu ordinaire présumé de 30 %. *
Potentiel de valeur ajoutée
Les taux de location actuels sont 27,08 % inférieurs aux normes de paiement 2024 de l'Albuquerque Housing Authority (AHA) pour les structures à service complet (services publics inclus) dans le code postal 87108. Respectivement, les taux de location actuels sont de 23,83 % inférieurs aux limites de loyer à faible revenu du métro d'Albuquerque (60 % du revenu médian de la région).
Hypothétiquement, si le revenu de location correspond aux normes de paiement pour services complets de 2024 de l'ABQ Housing Authority (moins un facteur d'inoccupation de 5 %), par rapport aux dépenses opérationnelles T-12 d'avril 2024, le taux de plafonnement équivaut à 12,19 %
Logements abordables sous-approvisionnés
Il existe un besoin urgent de logements locatifs abordables dans la MSA d'Albuquerque, qui a été exacerbé par la croissance des loyers d'une année à l'autre de 16,76 % à la suite de la pandémie (2021-2022). Dans un article du KAOT de juin 2024, un spécialiste du Département de la santé, du logement et des sans-abri a déclaré que « nous avons besoin d'environ 30 000 unités de logement pour vraiment répondre aux besoins de toute la ville ». En 2023, près de la moitié de la population de locataires d'Albuquerque est classée comme étant « à coûts élevés », ce qui indique qu'au moins 30 % du revenu des locataires est affecté aux coûts de logement. En octobre 2022, la Ville d'Albuquerque a lancé le plan « Housing Forward ABQ », une initiative visant à remédier à la crise du logement dans notre métro. L'approche multidimensionnelle de la Ville, qui consiste à créer 5 000 logements abordables d'ici 2025, répond spécifiquement aux conversions existantes d'hôtels et de motels. Dans le même ordre d'idées, l'Ordonnance sur le développement intégré (ABQ IDO) a modifié les exigences relatives aux bâtiments destinés à la conversion des hôtels et des motels. Notamment, les unités d'hôtel/motel converties n'ont plus besoin d'une cuisine complète.
Améliorations et équipements
En plus de l'investissement de près de 120 000$ du propriétaire dans des améliorations en immobilisations au cours des 15 derniers mois, le propriétaire a investi près de 42 000$ dans la réparation et la mise à niveau des unités intérieures dans 13 des unités existantes. Entre 2018 et 2019, l'établissement a fait l'objet d'une conversion hôtelière/motel en multifamiliale, ce qui a entraîné de nouveaux toits en TPO, des fenêtres, des portes, des portes de sécurité, des conduites d'égout en PVC, des portails automatiques et des intérieurs.
Services publics et CVC
Les appartements Pioneer comprennent des compteurs principaux d'électricité, de gaz et d'eau. Les sources de chauffage sont des fours muraux. Le bâtiment est climatisé par des refroidisseurs évaporatifs montés sur le toit et des unités de climatisation murales dans les studios.
Acquisition *Voir la note de bas de page : Modalités de financement à base de données comptant. *
Taux de plafonnement : 8,79%
Multiplicateur du loyer brut (GRM) : 6,54
Rendement comptant avant impôt sur financement conventionnel : 12,52 %
Financement abordable — Rendement comptant avant impôt avant impôt : 13,15 %
Financement conventionnel DSCR : 1,59
Financement abordable DSCR : 1,48
Fin de l'exercice 2 Pro Forma
Taux de plafonnement : 10.13%-11.96%
Multiplicateur du loyer brut (GRM) : 5,56-4,95
Rendement comptant avant impôt sur financement conventionnel : 17,68 %
Financement abordable Rendement avant impôt sur espèces : 27,75 %
Fin de l'exercice 5 Pro Forma (vente ou refinancement)
Évaluation à 7,55 % Taux de plafonnement : 1 933 416$ (+51,98 %) -2 263 383$ (+34,55 %)
Taux de financement et de location abordables (IRR avant impôt) : 50,74 %
Taux de financement et de location abordables après impôt IRR : 36,68 %
Taux de financement conventionnel et taux de location marchande IRR avant impôt : 35,46 %
Taux de financement conventionnel et taux de location marchande (IRR après impôt) : 23,31 %
* Hypothèse de financement subventionné à 100 % : Prêt prêt-valeur à 80 %, durée de 7 ans, prêt à taux fixe de 5,65 % amorti sur 30 ans. * Hypothèse de financement conventionnel (baux à taux du marché) : 75 % prêt-valeur (VT), durée de 7 ans, prêt à taux fixe de 6,45 % amorti sur 30 ans. * Déductions présumées pour revenu imposable prises en compte : intérêt sur le prêt, améliorations évaluées, recouvrement des coûts (amortissement)), l'amortissement des coûts de prêt et un taux ordinaire d'imposition sur le revenu de 30 %. *Le courtier n'est ni CPA, NMLS, ni MLL agréé. Le courtier conseille aux acheteurs de consulter des professionnels fiscaux et financiers agréés. *.