State of CA Air Resources Board Complex 5 biens • À vendre 20 021 991 $ CAD • Sacramento, CA

CBRE est heureuse d'offrir un complexe de bureaux utilisable net magnifiquement entretenu de ±55 998 pieds carrés, loué à long terme à l'État de Californie. Le locataire unique est le California Air Resources Board-Monitoring and Laboratory Division (CARB), un organisme essentiel qui supervise et coordonne les efforts de la Californie pour tester, mesurer et limiter l'exposition de ses résidents aux éléments polluants atmosphériques de toutes sortes. Le sujet est stratégiquement situé à quelques pâtés de maisons du siège social de CARB au 1001 I Street à Sacramento, ainsi que du Capitole de l'État de Californie, siège du gouvernement de l'État le plus peuplé de l'Union et cinquième économie mondiale. Le complexe se trouve à distance de marche du Capitole de l'État, de dizaines d'autres bâtiments de l'État de Californie ainsi que d'une offre résidentielle et commerciale dense de toutes sortes. L'emplacement du quartier central des affaires est tout simplement superbe et ne peut pas être facilement répliqué.
Depuis qu'elle a d'abord occupé le 1927, la 13e rue en 1981 et le 1900 14e rue vers 1998, l'Office a demandé et reçu périodiquement des améliorations et des améliorations à ses bâtiments afin de maintenir des installations ultramodernes. Au cours des 12 dernières années, le propriétaire a signalé des améliorations de laboratoire d'environ 4 millions de dollars. Les subventions fédérales subventionnent une partie de la recherche effectuée sur place. La satisfaction du CARB à l'égard des installations est indérée. Ils sont en place depuis environ 34 ans et ont signé une autre prolongation de bail en 2021.
Le prix de l'Opportunité est de 14 879 000$. Le prix de l'offre équivaut à 266$ le pied carré avec un taux de capitalisation courante sur le bénéfice d'exploitation net annualisé courant de 7,75 %. Notre analyse des flux de trésorerie actualisés sur 10 ans (Argus™) qui suppose que le locataire renouvelle son bail en 2034 et qu'une vente du complexe après 10 ans prévoit un REI annuel sans effet de levier de 8,32 %. La plus récente prolongation du mandat du locataire a débuté le 1er décembre 2021 et s'étend jusqu'au 30 novembre 2034. L'État, comme c'est le cas pour presque tous les baux d'État, possède un droit de résiliation prenant effet à compter du 30 novembre 2028. Le loyer augmente annuellement d'environ 1,5 %. Le bail est modifié en termes bruts, le locataire étant responsable des coûts de gaz et d'électricité. De plus, le locataire rembourse les réparations, mises à niveau et remplacements de systèmes mécaniques demandés, plus une dérogation administrative de cinq pour cent pour ces travaux.
Le complexe est idéalement situé dans le quartier central des affaires de Sacramento, avec un accès immédiat à toutes les autoroutes de la région, de nombreux restaurants et divertissements et des options résidentielles denses et variées. L'accès facile aux transports en commun est extrêmement important pour l'État de Californie, car il souhaite rendre les déplacements aussi simples et abordables que possible pour ses employés et ses clients. Il faut ajouter que le parc de trains légers électriques et d'autobus alimentés au gaz naturel de Regional Transit est particulièrement attrayant à cet égard.
C'est la première fois que les immeubles du CARB sont mis en vente depuis 34 ans. L'Offre représente une occasion rare et très attrayante d'acquérir des actifs auprès d'un locataire de qualité de placement, l'État de Californie, qui a clairement démontré un engagement à long terme envers cet emplacement et ces installations. En raison des améliorations importantes du bâtiment payées par le locataire sur un certain nombre d'années et de l'attention granulaire portée par le propriétaire aux détails dans sa gestion et son exploitation du complexe, les dépenses non courantes devraient être minimes dans un avenir prévisible. De plus, au fur et à mesure que l'État poursuit ses demandes de modifications et de mises à niveau de l'usine physique et ses améliorations, les frais administratifs de dérogation facturés par le propriétaire, qui n'ont pas été inclus dans notre souscription aux présentes, peuvent s'avérer être une source substantielle de revenus supplémentaires pour l'acheteur à long terme.
Les fonctions essentielles exercées par le CARB et son investissement important dans cet emplacement et ces bâtiments donnent à penser que la probabilité d'occupation à long terme des renouvellements en série est élevée.