Indianapolis Portefeuille de propriétés à vendre - Speedway
Offre groupée : Deux maisons unifamiliales sur une seule parcelle (division de parcelle en cours) | 2x (2 chambres / 1 salle de bain)
**Aperçu de la propriété**
Type : Deux maisons unifamiliales (2 chambres/1 salle de bain chacune) sur une parcelle partagée – compteurs de gaz/électricité séparés ; garage (attribué au 303 selon le plan, semble être pour le 4321) ; division de parcelle commencée (nouvelle étude/plans préparés pour un coût de 6 000 $, dépôt prévu dans ~2 mois)
Superficie : ~600+ pi² chacune (total ~1 200+) | Terrain : combiné (exact à déterminer après division)
Année de construction : années 1950
**Fait partie d’un PORTEFEUILLE : Faites une offre sur les 3 ou 4 propriétés et obtenez une AFFAIRE**
Bertha St. inclut un garage !
État : Prêt à l’emploi – cuisines/salles de bain rénovées, nouveaux revêtements de sol en vinyle (LVP), nouvelle moquette, nouveau revêtement extérieur, luminaires/prises/portes, électroménagers inclus, nouveau système HVAC mini-split (chauffage/climatisation), fournaise fonctionnelle, branchements pour laveuse/sécheuse, stores installés ; plomberie/électricité mises à jour ; nouveau toit pour 4321, toit solide pour 303 (aucune fuite) ; stationnement abondant
Occupation : Vacant
Revenus bruts potentiels : N/A (vacant ; potentiel de 2 400–3 000 $/mois en location longue durée combinée ; 3 000–4 000 $/mois en location courte durée)
**Mises à jour récentes :**
- Compteurs de gaz et d’électricité séparés
- Processus de division de parcelle commencé
- Étude et plans préparés (déjà payés) – environ 2 mois
- Cuisine rénovée
- Salles de bain rénovées
- Nouveau revêtement de sol en vinyle (LVP)
- Nouvelle moquette
- Nouveau revêtement extérieur
- Nouveaux luminaires, prises, portes
- Nouveaux électroménagers
- Nouveau système mini-split – suffisant pour chauffer et climatiser toute l’unité
- Fournaise fonctionnelle
- Branchement pour laveuse/sécheuse
- Stores installés
- Nouveau toit pour 4321 Bertha
- Toit solide pour 303 S Fleming
- Stationnement abondant pour les deux propriétés
- Plomberie et électricité mises à jour
**Aperçu visuel (selon les photos jointes) :**
Les propriétés sont deux bungalows adjacents d’un étage sur un terrain partagé, avec un revêtement beige, des toits en bardeaux noirs (dont un plus récent) et des cours gazonnées entourées de clôtures en mailles de chaîne. 4321 Bertha dispose d’un porche à l’avant, d’un stationnement dans l’allée et semble inclure un garage détaché (blanc avec porte roulante, étagères/rangement intérieur). Les intérieurs montrent des rénovations en cours : revêtement de sol en vinyle effet bois dans les espaces principaux, murs blancs frais, armoires modernes blanches style shaker dans les cuisines (avec électroménagers en acier inoxydable comme réfrigérateur/cuisinière parfois non visibles sur les photos), salles de bain mises à jour avec vanités, douches carrelées et miroirs. Les chambres ont de la moquette, des ventilateurs de plafond et des placards. Les espaces utilitaires incluent des branchements et des mini-splits montés. Globalement, les propriétés sont propres, lumineuses et presque terminées, avec quelques matériaux/outils visibles, soulignant leur potentiel prêt à l’emploi.
**Évaluation et fourchette de valeur après rénovation (ARV)**
Estimation ARV (ensemble) : 395 116 $
Estimation ARV (après division, chaque propriété) : 197 558 $
**Informations sur la location :**
Revenu brut (location longue durée combinée) : 2 600 $/mois = 31 200 $/an
Revenu brut (après division, style duplex) : 3 000 $/mois = 36 000 $/an
Dépenses estimées (30–35 %) : 9 360–12 600 $/an (taxes ~2 000 $/an combinées, assurance/entretien)
Revenu net d’exploitation (NOI) combiné : ~21 840 $/an | NOI après division : ~25 200 $/an
Ratio de couverture de la dette (DSCR) estimé : 1,30–1,50 (combiné) / 1,50–1,70 (après division)
Basé sur une mise de fonds de 20–25 %, un taux de 7,25–7,5 %, amortissement sur 30 ans
Admissible au DSCR ; la division augmente le NOI pour une qualification plus solide
**Points forts pour les investisseurs :**
- **Offre clé en main :** Rénovation commencée et terminée – finitions modernes (LVP/moquette, mini-splits, électroménagers) pour une location immédiate ou un flip ; compteurs séparés minimisant les dépenses
- **Disposition locative :** Chaque unité 2 chambres/1 salle de bain (compacte, efficace) ; location par chambre : 500–700 $/chambre (total 1 000–1 400 $/propriété ; combiné 2 000–2 800 $/mois pour logement partagé)
- **Revenus locatifs maximaux (location longue durée) :** Chaque unité 1 200–1 500 $/mois (Section 8/standard ; combiné 2 400–3 000 $/mois) ; Airbnb/location courte durée max : chaque unité 100–130 $/nuit (occupation 50–60 % ~1 500–2 000 $/mois brut/propriété ; combiné 3 000–4 000 $/mois avec boost lors d’événements)
- **Commodités :** Proche de IU Indianapolis (personnel médical/étudiants), IU Health Methodist Hospital (1 mi – locations corporatives), Ascension St. Vincent (à proximité), Aéroport d’Indianapolis (5 mi – travailleurs en déplacement), zones corporatives (centre-ville d’Indy à 10 mi)
- **Stratégies de valeur ajoutée :** Compléter la division de parcelle (~2 mois) pour des titres/ventes séparés (augmentation ARV de 10–20 %) ; convertir en duplex si non divisé ; ajouter des clôtures pour plus d’intimité ; stratégie BRRRR pour extraction de capital ; flip après division pour profit
- **Avantages et facteurs convaincants :** Flux de trésorerie dès le premier jour (locations clé en main) ; faible coût total (~277 000 $ pour deux maisons) ; forte marge (~118 000 $–118 000 $ combiné à 197 558 $ chacune) ; marché en croissance 46241 (hausse des prix de 25 % sur un an) ; proximité de l’aéroport pour la demande en location courte durée ; compteurs séparés = services payés par les locataires ; garage/stationnement ajoutant de l’attrait ; vendeur motivé – prix flexible ; titre clair, accès vacant ; admissible au DSCR pour les investisseurs passifs ; potentiel de hausse des loyers (moyenne d’Indy en hausse de 5–10 % sur un an)
- **Emplacement :** Westside Indy ; demande constante près de l’aéroport/hôpitaux
**Estimation des rénovations :** 0 $ (clé en main) ; +5 000–10 000 $ (achèvement de la division/améliorations)
**Pourquoi cette offre est intéressante pour les investisseurs :**
- Rénovation clé en main – nouveaux toits/revêtement/LVP/moquette/mini-splits/électroménagers/plomberie/électricité
- Division de parcelle en cours (augmentation ARV de 10–20 % pour des ventes séparées)
- Forte marge : faible coût total pour un ROI élevé (flip/BRRRR)
- Stratégies locatives : location longue durée/Section 8/Airbnb/location par chambre (proche aéroport/hôpitaux)
- Compteurs séparés/garage/stationnement ; les commodités augmentent la demande
- Vendeur motivé flexible ; titre clair/vacant
- Admissible au DSCR ; marché en croissance 46241
**Résumé des chiffres :**
- Rénovation : 0–10 000 $
- ARV : 395 116 $
- Potentiel de loyer : 2 400–3 200 $+
- ROI estimé : 10–20 %+ selon la stratégie
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