Indianapolis Portefeuille de propriétés à vendre
?? Portefeuille Indianapolis : 1409 N Tuxedo St & 1334 N Tuxedo St, Indianapolis, IN 46201
2 maisons unifamiliales avec potentiel de conversion en maison de chambres/duplex | 10 chambres / 7 salles de bain au total (extensible à 14+ chambres / 9+ salles de bain)
?? Aperçu de la propriété
Type : 2 maisons unifamiliales (idéales pour transformations chambre par chambre, vie sobre ou duplex – plusieurs niveaux, sous-sols, greniers, garages détachés)
Superficie : ~6,121 pieds carrés au total (1409 : 2,896 avec 5 chambres/3 salles de bain ; 1334 : 3,225 avec 5 chambres/4 salles de bain – les deux avec grands sous-sols, greniers, cuisines/salons partagés)
Taille du terrain : 12,196 pieds carrés au total (6,098 chacun – cours clôturées, stationnement sur/dans la rue, garages détachés)
Années de construction : 1920/1924
État : Prêt à l'emploi avec systèmes fonctionnels – planchers en bois dur/LVP/moquette, cuisines mises à jour (armoires blanches, appareils), salles de bain rénovées (vanités, baignoires/douches, miroirs éclairés), ventilateurs de plafond, peinture fraîche, buanderie dans les sous-sols ; ajout de valeur mineur pour sous-sols/garages/chambres supplémentaires
Aperçu visuel (basé sur photos) : Les deux sont des maisons classiques de style Craftsman à deux étages avec revêtement blanc, toits noirs, porches avant et cours herbeuses avec arbres matures. Intérieurs avec aménagements spacieux et ouverts : planchers en bois LVP dans les principaux espaces de vie/salle à manger, murs gris neutres, portes cintrées, ventilateurs de plafond noirs ; chambres moquettées avec placards/fenêtres ; salles de bain mises à jour avec vanités sombres, accessoires blancs, entourages en carrelage ; espaces de grenier avec plafonds inclinés, moquette, placards/étagères intégrés pour pièces supplémentaires ; sous-sols prêts à être finis avec buanderie ; globalement lumineux, moderne et prêt à emménager avec hauts plafonds et lumière naturelle.
Occupation : 100% fonctionnel – 1409 : Vacant mais configuré pour 4 chambres louées (1 avec salle de bain attenante, 3 partagées ; 3 louées, 1 vacante) ; 1334 : configuration vacante similaire ; cuisines/salons partagés au rez-de-chaussée, 2-3 salles de bain partagées, garages détachés
Revenus bruts : $5,500/mo potentiel actuel = $66,000/an (potentiel de $7,000+/mo avec optimisations)
?? Évaluation & Plage ARV
Estimation ARV (maisons unifamiliales actuelles) : $818,816 (1409 : $395,816 ; 1334 : $423,000 – $134 moyen $/pied carré)
?? Analyse de prêt DSCR (estimation)
Revenu brut (location actuelle) : $5,500/mo = $66,000/an
Revenu brut (optimisé) : $7,400/mo = $88,800/an
Est. dépenses (30%) : $19,800–$26,640/an (taxes ~$2,000/propriété, assurance/entretien/vacance)
NOI (actuel) : ~$46,200/an | NOI (optimisé) : ~$62,160/an
Est. DSCR : 1.35–1.50 (actuel) / 1.60–1.80 (optimisé)
Basé sur 20–25% d'acompte, taux de 7.25–7.5%, amortissement sur 30 ans – forte qualification pour investisseurs passifs
?? Points forts pour les investisseurs
? Flux de trésorerie dès le premier jour : $5,500/mo provenant des locations de chambres/Section 8 (3 chambres louées, 1 vacante/propriété – $600–$700/chambre ; les locataires paient les services publics pour un boost de 10–15% ; éligible pour les subventions VASH/Rapid Rehousing jusqu'à $1,100/unité) – portefeuille prêt à l'emploi rare dans l'est très demandé
? Potentiel de loyer maximal : marché des maisons unifamiliales $5,000–$6,000/mo (potentiel sous-évalué via augmentations annuelles de 3–5%) ; chambre par chambre $6,000–$8,000/mo (8–10 chambres à $600–$800/chacune avec kitchenettes/intimité) ; finitions sous-sols/greniers (~$25–$35K/propriété pour 4+ chambres/salles de bain) poussent $7,000–$9,000/mo au total
? Airbnb/STR max : $250–$350/nuit/propriété (55–65% occ. ~$6,000–$8,000/mo brut ; réservations familiales/de groupe près des événements du centre-ville – ajouter des meubles pour une prime de 20–30%)
? Optimisation de location par chambre : 4 chambres actuelles/propriété (avec salles de bain attenantes/partagées) – ajouter kitchenettes/verrous/rangements (~$10–$15K/propriété) pour $7,000–$9,000/mo ; configuration de vie sobre/maison de transition ($8,000–$11,000/mo – 12–14 chambres à $700–$900/chacune ; certifier pour subventions/programmes)
? Potentiel de vie sobre/subvention : forte demande dans l'est – éligible Section 8/VASH (jusqu'à $1,400/unité) ; partenariats de réinsertion rapide ; convertir sous-sols pour logement de groupe (ajouter sorties/salles de bain pour conformité) – occupation stable de 95%+
? Toutes les opportunités d'ajout de valeur : finitions sous-sols/greniers (4+ chambres/salles de bain ~$25–$35K/propriété – augmentation de loyer/ARV de 25–35%) ; conversions de garage (en unités/rangement ~$10–$15K) ; améliorations cosmétiques (unités de buanderie, clôtures, aménagement paysager) ; facturation des services publics/stationnement payant ; ajouter des ADU dans les cours ; BRRRR pour retrait d'équité de 60–70% ; améliorations utilitaires/technologiques (solaire/verrous intelligents)
? Facteurs de demande à proximité : IU Indianapolis/Ivy Tech (2–3 mi – locations étudiantes) ; IU Health Methodist/Eskenazi (2 mi – logement médical) ; Eli Lilly/Roche (centre-ville – demande de main-d'œuvre) ; usines Chrysler/FCA ; divertissement/parcs Fountain Square ; stade Lucas Oil/centre de convention (boost d'événements) ; lignes de transit/zones de réaménagement dans 46201 entraînant une appréciation de 5–7%
OPTIONS DE LOCATION :
Est. loyer (actuel) : $5,500/mo
Est. loyer (optimisé) : $7,000–$9,000/mo
Est. Airbnb : $6,000–$8,000/mo brut
Prix/pied carré (ARV) : $134 moyen
Estimation de réhabilitation : $50,000–$70,000 total (sous-sol/grenier/garage)
?? Portée de la réhabilitation (finition de qualité locative)
Finitions sous-sols (chambres/salles de bain/buanderie ~$25–$35K/propriété)
Extensions de greniers (2+ chambres ~$10–$15K/propriété)
Conversions de garage (unités/rangement)
Cosmétique : kitchenettes/verrous/aménagement paysager
?? Pourquoi cette affaire fonctionne pour les investisseurs
?? Flux de trésorerie instantané des chambres/Section 8
?? Énorme potentiel via conversions (augmentation de 25–35%)
?? Chambre par chambre/vie sobre pour rendements élevés
?? Écart fort pour BRRRR/revente
?? Emplacement à l'est près de IU/santé/employeurs
?? Titres propres/accès vacant ; opportunité FOMO
?? Récapitulatif des chiffres rapides
Réhabilitation : $50–$70K total
Tout compris : à déterminer avec demande
ARV : $818K–$1M+
Potentiel de loyer : $5,500–$9,000+
Plage de ROI : 15–25%+ selon la stratégie
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