Westmont Portefeuille de propriétés à vendre - Eastern East/West Corr
1. Offre économique et à valeur ajoutée avec un tableau des loyers détaillé offrant des flux de trésorerie intérimaires en place
Avec un revenu net d’exploitation (NOI) en place de 1,9 million de dollars et une durée moyenne pondérée des baux de 5,0 ans, Executive Place I - III offre à la fois des rendements de trésorerie solides et une stabilité grâce au tableau des loyers actuel.
Le tableau des loyers est très détaillé, avec 11 locataires occupant en moyenne 14 499 pieds carrés, aucun locataire ne représentant plus de 20 % de la superficie locative nette.
Les principaux locataires représentent 40 % de la superficie locative nette du portefeuille, avec une durée moyenne pondérée des baux impressionnante de près de 6 ans (5,77 ans).
Une stratégie de location revitalisée permettra au nouveau propriétaire d’atteindre un taux d’occupation stabilisé, en tirant parti d’un ensemble concurrentiel affichant des métriques impressionnantes et en augmentant le NOI de plus de 650 000 $ sur une période de détention de 5 ans.
2. Emplacement dynamique et centralisé
Commerce de détail : Executive Place I - III est situé à 2,4 kilomètres du Oakbrook Center, l’épicentre de la plus grande concentration de commerces de banlieue dans la région métropolitaine de Chicago.
Transport : L’emplacement de la propriété est à seulement cinq minutes en voiture du cœur d’Oak Brook et offre un accès facile aux autoroutes Interstate 88 et Interstate 294.
Main-d’œuvre : Westmont, Illinois, se trouve dans l’un des plus grands bastions de richesse du pays, créant un bloc de commerce dynamique et diversifié, résistant aux chocs économiques.
3. Taxes et frais d’exploitation extrêmement avantageux
L’adresse de la propriété dans le comté de DuPage offre un avantage significatif en termes de coûts, avec des économies estimées entre 3,00 $ et 10,00 $ par pied carré sur les frais d’exploitation liés aux taxes, par rapport à des actifs comparables situés dans le comté de Cook.
Executive Place I–III bénéficie de l’efficacité inhérente à une conception à un seul étage, ce qui entraîne des coûts d’exploitation nettement inférieurs. Les actifs à un seul étage fonctionnent à des niveaux de coûts significativement plus bas - environ 40 à 45 % en dessous des bâtiments multi-étages de classe A - grâce à des exigences structurelles réduites et à des besoins limités en espaces communs.
4. Performance supérieure des actifs « Inner Ring » et à un seul étage
Les actifs à un seul étage continuent de surpasser les produits « Inner Ring » et multi-étages, bénéficiant d’une demande plus stable et de niveaux de vacance nettement inférieurs. Executive Place affiche actuellement des performances inférieures à celles de ce groupe de pairs très performant, soulignant une opportunité claire de location et de création de valeur à mesure que le marché se normalise. Son taux de vacance élevé reflète des tendances macroéconomiques plus larges plutôt que des problèmes spécifiques à la propriété, positionnant l’actif pour une reprise importante alors que les locataires se tournent de plus en plus vers des espaces à un seul étage bien situés et efficaces.
5. Remise substantielle par rapport au coût de remplacement
Executive Place I–III sera acquis et vendu à un prix nettement inférieur au coût de remplacement, estimé à 250 $ par pied carré, ce qui nécessiterait des loyers nets de 25,00 $ à 27,50 $ par pied carré - bien au-dessus du loyer actuel de 14,18 $ du marché pour la propriété. Ces niveaux de loyers de remplacement représentent une prime de 76 % à 94 % par rapport à Executive Place I–III. En l’absence de nouveaux développements flexibles spéculatifs dans le marché suburbain, l’écart substantiel entre les loyers de remplacement et les loyers en place met en évidence le potentiel de croissance des loyers fortement intégré de la propriété.
