Houlton Multi-résidentiel à vendre
Opportunité d'investissement : 12 & 14 High Street, Houlton, ME
Demande de logement non satisfaite à Houlton, Maine Houlton, une ville frontalière historique située à moins d'un mile du Canada, connaît une pénurie de logements significative et continue. Selon le Plan global 2023 de la ville de Houlton et l'Évaluation des besoins en logement du comté de Southern Aroostook :
Le taux de vacance locative à Houlton est inférieur à 3 %, bien en dessous du seuil de marché sain de 5 %.
Plus de 30 % des locataires de la région sont financièrement accablés, dépensant plus de 30 % de leur revenu en logement.
Le comté de Southern Aroostook manque d'au moins 125 unités locatives abordables, avec le besoin le plus aigu dans les catégories de 1 et 2 chambres.
Cela rend 12 & 14 High Street particulièrement précieux : les unités au 12 High Street comprennent un appartement de 1 chambre et un de 2 chambres, précisément les types d'unités les plus nécessaires dans la région, tandis que le 14 High Street offre une maison de 3 chambres qui répond à la demande de logements familiaux. Les investisseurs qui réhabilitent et louent ces unités non seulement augmentent leur potentiel de revenu, mais répondent directement à une pénurie de logements documentée.
Aperçu de la propriété : 4 unités, 2 structures, un seul acte
Adresse : 12 & 14 High Street, Houlton, ME 04730
12 High Street (Triplex) :
Niveau 1 : 1CH/1SB – 1 512 pi² – Chauffage au propane, cuisinière électrique, eau chaude électrique
Niveau 2 : 2CH/1SB – 1 512 pi² – Chauffage électrique, cuisinière, eau chaude
Niveau 3 : Studio/1SB – 720 pi² – Chauffage électrique, cuisinière, eau chaude
14 High Street (Maison unifamiliale) : 3CH/1SB – env. 816 pi² – Chauffage au propane, cuisinière/eau chaude électrique
Compteurs électriques séparés ; le propriétaire paie l'eau/les égouts ; déchets à la station de transfert
Plan de mise à niveau de l'efficacité et stratégie de contrôle des coûts
Plan : Convertir le chauffage, l'eau chaude et la cuisson au propane ou à l'huile (selon le cas)
Objectif : Minimiser le fardeau des services publics pour les locataires et augmenter le potentiel de loyer soutenu par des bons
Comparaison des allocations de services publics – Exemple de 3CH (MaineHousing 2025) :
Électrique : 514 $/mois | Propane : 358 $/mois | Huile : 370 $/mois
Augmentation potentielle du loyer mensuel grâce à la conversion de carburant : jusqu'à 156 $/unité
Scénarios d'utilisation de l'investissement (à titre illustratif seulement ; non garanti)
Acheter & Revendre : Investissement total ~175K $ ; revente potentielle ~265K $
Acheter & Conserver : Louer 4 unités sous Section 8 ; RNI projeté ~23,9K $ ; taux de capitalisation de 8,5 % ~281K $
Propriétaire-occupant (Vivre au 14 High) : Louer le triplex ; collecter ~2 651 $/mois de revenu
Propriétaire-occupant (Vivre dans le triplex) : Louer le 14 High pour ~1 432 $/mois
Diviser en deux locations : Valeurs de revente informelles projetées—150K $ (12 High), 115K $ (14 High)
Offert à : 125 000 $
Vendu TEL QUEL par Songs for Centuries Studios
Toutes les données sont basées sur des informations publiques disponibles de MaineHousing : mainehousing.org
*La propriété comprend quatre unités résidentielles réparties sur deux structures sur un seul acte : un triplex au 12 High Street et une maison unifamiliale au 14 High Street. Les unités sont actuellement vacantes et non prêtes pour les locataires. Le budget de rénovation estimé est de 50 000 $ (détail disponible sur demande).
Le revenu locatif potentiel est modélisé en utilisant les normes de paiement 2025 de MaineHousing pour le comté d'Aroostook comme référence conservatrice. Les services publics payés par les locataires sont supposés, le propriétaire ne couvrant que l'eau/les égouts.
Les dépenses d'exploitation incluent l'assurance, l'eau/les égouts, le déneigement et les taxes. Les valeurs d'allocation de services publics sont incluses en tant que catégorie de dépenses pour la transparence et l'alignement avec les attentes des investisseurs.
Le loyer contractuel projeté pour toutes les unités est de 2 531 $/mois, générant un Revenu Net d'Exploitation (RNI) réel de 23 792 $/an. Taux de capitalisation estimé : 19 % après rénovation.
** Si le nouveau propriétaire décidait de convertir tout l'électrique au propane (c'est-à-dire gaz en bouteille), cela augmenterait le RNI et le taux de capitalisation (voir ci-dessous pour le résumé)
| Indicateur | Avant conversion | Après conversion au propane | Gain |
| --------------------- | ----------------- | ------------------------ | -------- |
| Loyer contractuel mensuel | 2 531 $ | 2 817 $ | +286 $ |
| Loyer contractuel annuel | 30 372 $ | 33 804 $ | +3 432 $ |
| RNI | 23 792 $ | 27 224 $ | +3 432 $ |
| Taux de capitalisation (sur 125K $) | 19,0% | **21,8%**
Offert TEL QUEL par Songs for Centuries Studios. Titre clair. Idéal pour les investisseurs cherchant une propriété résidentielle génératrice de revenus avec possibilité d'ajouter de la valeur.
