Orangeburg Services hôteliers à vendre
Il est rare qu’un bien immobilier stabilisé, occupé par un seul locataire avec un bail institutionnel de cinq ans signé, soit mis sur le marché. Le 2350 Chestnut Street à Orangeburg, en Caroline du Sud, est exactement cela — un bâtiment de ±14 186 pieds carrés entièrement loué à un opérateur de logements étudiants desservant l’un des marchés universitaires les plus denses du Sud-Est, générant un loyer de base substantiel ainsi que des revenus supplémentaires provenant des services de buanderie et de distributeurs automatiques.
Le bail est signé, en vigueur et performant. Il s’agit d’un bail commercial principal couvrant les 58 lits, débutant le 1er août 2025 et se terminant le 31 juillet 2030, avec une option de prolongation d’un an. Le locataire est entièrement responsable envers le propriétaire de l’intégralité de l’obligation de loyer, indépendamment du taux d’occupation des étudiants, éliminant ainsi les risques de vacance et la gestion individuelle des locataires qui compliquent les immeubles multifamiliaux traditionnels. Les paiements mensuels sont dus le 1er de chaque mois. Le bail inclut des augmentations de loyer intégrées : une hausse de 2,5 % la deuxième année et une autre de 2,5 % la quatrième année. Il n’y a pas de périodes de loyer gratuit, pas d’indemnités d’amélioration locative et aucune obligation de dépôt de garantie. Les revenus sont nets.
Orangeburg est une véritable ville universitaire avec trois institutions majeures. South Carolina State University, une université publique HBCU fondée en 1896, se trouve à environ trois milles de la propriété. Claflin University, l’une des plus anciennes HBCU du pays fondée en 1869, est également à proximité. Orangeburg-Calhoun Technical College complète le marché avec une importante base d’étudiants résidents et navetteurs. Ces trois institutions génèrent une population étudiante combinée qui dépasse structurellement et perpétuellement l’offre de logements disponibles — c’est précisément pour cette raison que l’opérateur a choisi ce bâtiment, ce marché et ce modèle d’exploitation. La demande de logements étudiants à Orangeburg ne suit pas les cycles de l’économie générale. Elle suit les cycles d’inscription, et les inscriptions dans ce marché sont restées constantes depuis plus d’un siècle.
L’actif physique est un ancien bâtiment hôtelier — une configuration qui se traduit directement et efficacement en logements étudiants. Les configurations de chambres privées par lit, les commodités dans les unités et les espaces communs, le stationnement abondant et une disposition sur deux étages répartis sur quatre niveaux permettent à l’opérateur de maximiser la densité des lits sans les inefficacités de conversion qui affectent les immeubles d’appartements traditionnels. Le propriétaire fournit les services publics, le chauffage, la climatisation, la plomberie, l’électricité, l’internet, le câble, les services de conciergerie et le mobilier de base par chambre dans le cadre de la structure de loyer de base — positionnant ce bien comme un bail tout compris et sans tracas, avec toute la complexité opérationnelle gérée par le locataire.
Les données financières des douze derniers mois jusqu’au 31 décembre 2025 racontent une histoire simple.
C’est une proposition de valeur claire : un locataire, un bail, un chèque le premier de chaque mois, dans un marché où le moteur de la demande ne s’arrête jamais. Pour les investisseurs en échange 1031, les acheteurs en capital-investissement, les bureaux familiaux et les investisseurs individuels axés sur les revenus — c’est le type d’actif que vous cherchez depuis des années.
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