Clemmons Services hôteliers à vendre
Résumé exécutif
Positionné pour la performance. Prêt pour les opportunités.
Le Village Inn Hotel & Event Center représente une opportunité attrayante pour les investisseurs à la recherche de revenus stabilisés avec une flexibilité intégrée pour un repositionnement futur. Située dans le sous-marché en forte croissance de Clemmons, près de Winston-Salem, cette propriété de 104 unités génère des revenus constants grâce à un mélange de chambres d'hôtel traditionnelles et d'unités de style appartement entièrement meublées, soutenues par une forte demande de groupes et des réservations liées à des événements. Les récentes améliorations en capital, le zonage flexible et la proximité des principaux employeurs, des complexes sportifs régionaux et des établissements d'enseignement supérieur rendent cet actif particulièrement adaptable—qu'il soit conservé comme hôtel à service complet, transformé en communauté locative multifamiliale, converti en logements pour étudiants ou vendu en tant que condominiums individuels.
Les propriétaires examineront toutes les offres reflétant les solides fondamentaux de l'hospitalité de la propriété, les revenus liés aux événements et à la restauration, ainsi que son emplacement stratégique dans la région du Triad. Une modélisation financière complète est disponible pour les stratégies de conversion en appartements ou en campus. De plus, un terrain adjacent de 8 acres est disponible à l'achat, offrant un potentiel de développement élargi en complément de cet actif hautement polyvalent.
Résumé de l'offre
**Financier**
• Prix demandé : 7 500 000 $
• Revenu net d'exploitation (projection 2025) : 931 041 $
• Marge EBITDA : 29,05 % (projection 2025)
• Taux de capitalisation : 10,34 %
• Multiplicateur de revenus par chambre : 4,73
• Prix par chambre : 86 500 $
• Taux d'occupation (projection 2025) : 60,30 %
• Tarif journalier moyen (ADR) : 92,50 $
• Revenu par chambre disponible (RevPAR) : 55,78 $
• Revenus bruts : 2 827 945 $ (2024)
**Opérationnel**
• Superficie brute du bâtiment : 102 095 pi²
• Nombre total d'unités : 104 (60 chambres d'hôtel + 44 unités de style appartement)
• Superficie du terrain : 6,79 acres
• Année de construction / rénovation : 1973 / 2024
**Générateurs de demande**
La solidité opérationnelle du Village Inn repose sur une demande récurrente de groupes SMRF (État, Militaire, Religieux, Fraternel), qui réservent des conférences de plusieurs jours et utilisent généralement à la fois les services d'hébergement et de banquet. Beaucoup de ces clients reviennent chaque année ou tous les deux ans, avec des événements réservés bien à l'avance.
Une demande supplémentaire est générée de manière constante par les grands complexes sportifs situés à moins de deux miles, notamment Rise Indoor Sports et le parc de soccer Truist/BB&T, qui accueillent des tournois régionaux tout au long de l'année. La propriété bénéficie également des débordements d'affaires pendant le High Point Furniture Market, et sa proximité avec Wake Forest University, Winston-Salem State et Salem College crée une demande constante liée aux universités. Le Benton Convention Center, situé à seulement 10 miles, atteint fréquemment sa capacité, ce qui pousse la demande de groupes et les séjours de nuit au Village Inn plusieurs fois par an.
Bien que la propriété soit située près de l'I-40, elle capte peu de trafic transitoire en raison de la concurrence environnante des marques économiques. Sa position stratégique attire plutôt une clientèle régulière, des voyageurs en groupe et des clients en séjour prolongé recherchant des offres de service complet et un bon rapport qualité-prix.
**Améliorations récentes et stratégie de repositionnement**
Depuis 2022, les propriétaires ont investi dans un repositionnement stratégique du Village Inn Hotel & Event Center pour mieux servir le marché régional du logement pour les travailleurs et les clients en séjour prolongé. Ce repositionnement comprenait plusieurs phases de conversion en suites de style appartement :
- **Août 2022** : 52 chambres traditionnelles ont été converties en 26 unités de style appartement meublées, chacune comprenant un salon, une kitchenette et deux salles de bain complètes. Ce projet, débuté en octobre 2021, a réduit le nombre total de chambres de 141 à 118.
- **Juillet 2024** : 22 chambres supplémentaires ont été converties en 11 appartements meublés, poursuivant le format de style appartement avec salon, kitchenette et deux salles de bain. Cette phase, débutée en janvier 2024, a réduit le nombre total de chambres de 118 à 107.
- **Janvier 2025** : 6 autres chambres ont été converties en 3 appartements meublés, complétant la transformation en 44 suites de style appartement au total, et réduisant le nombre total de chambres à 104.
**Stratégie opérationnelle**
Ces appartements sont loués sur une base hebdomadaire, principalement à des clients de logements pour travailleurs desservant les entreprises manufacturières voisines. Contrairement aux clients transitoires de nuit, ces locataires bénéficient de services de ménage hebdomadaires, alignés sur les efficacités opérationnelles des séjours prolongés. Grâce à ces améliorations et efforts de repositionnement, le RevPAR combiné de la propriété a augmenté à 45,60 $ sur une base glissante de 12 mois en avril 2025.
**Aperçu de la propriété**
• Nombre total d'unités : 104 (60 chambres standard et 44 suites de style appartement)
• Taille du bâtiment : 102 095 pi² | Superficie du terrain : 6,79 acres (296 469 pi²)
• Étages : 2 étages, couloir intérieur | Année de construction : 1973 | Rénovation : 2024
• Construction : Maçonnerie, Classe C | État : Moyen | Âge effectif : 15 ans
• Commodités pour les clients : Restaurant, bar/salon, piscine extérieure saisonnière, centre de fitness, buanderie étendue, centre d'affaires, marché de proximité
• Installations pour événements et banquets : 13 769 pi² d'espace flexible, deux salles de banquet, plusieurs salles de réunion, réservations récurrentes et revenus solides en F&B
**Faits saillants financiers (selon l'évaluation)**
• Valeur estimée "en l'état" (juin 2024) : 9 100 000 $
• Valeur stabilisée (septembre 2024) : 9 280 000 $
• Taux de capitalisation (projection) : 10,34 %
• Revenu net d'exploitation (projection 2025) : 931 041 $ (marge EBITDA de 29,05 %)
• Sources de revenus : Revenus des chambres (66 %), Alimentation et boissons (26,9 %), Golf et autres (7,1 %)
**Opportunités de création de valeur**
1. Optimisation de l'ADR pour les séjours prolongés
2. Marketing ciblé pour le logement des travailleurs, le personnel médical et les logements de relocalisation
3. Gestion dynamique des tarifs pour les week-ends d'événements
4. Stratégie de changement de canal pour augmenter les réservations directes
5. Partenariats commerciaux avec les employeurs régionaux
6. Exploiter les rénovations pour se positionner face à un inventaire obsolète
**Aperçu du marché**
Le Village Inn est situé à Clemmons, en Caroline du Nord, faisant partie de la région métropolitaine de Winston-Salem (MSA). Le marché du Triad abrite de nombreux sièges sociaux d'entreprises, des établissements d'enseignement supérieur solides et des pôles touristiques régionaux tels que Tanglewood Park et Wake Forest University. Clemmons bénéficie à la fois de la visibilité autoroutière et de solides données démographiques de classe moyenne.
