Southaven Portefeuille de propriétés à vendre - DeSoto County
Lakeview Commons représente une rare opportunité d'investissement dans un centre commercial générant des flux de trésorerie dans le code postal 38671, un sous-marché en pleine croissance à Southaven. Ce centre à faible entretien, offrant 10 800 pieds carrés d'espace commercial, est situé à l'angle très fréquenté de Airways Boulevard et Stateline Road, un carrefour offrant une visibilité et un accès idéaux pour les résidents et les navetteurs. Stratégiquement positionné à moins de deux miles de l'hôpital Baptist DeSoto et entouré de plus de 5 millions de pieds carrés d'espace industriel, la propriété bénéficie d'une population active robuste de 21 900 employés et de plus de 2 000 entreprises à proximité. Compte tenu de la rareté des centres commerciaux bien situés et stabilisés dans le comté de Desoto, Lakeview Commons offre aux investisseurs une occasion unique d'acquérir un actif performant et à faible entretien dans une zone commerciale dense et en croissance, en faisant un investissement passif très attrayant et difficile à trouver. De plus, grâce aux récentes améliorations de la propriété, un investisseur pourrait maximiser l'efficacité fiscale avec une étude de ségrégation des coûts, débloquant des opportunités de dépréciation accélérée qui peuvent améliorer considérablement le rendement après impôt.
10 raisons pour lesquelles cet investissement est une excellente opportunité :
1. Rareté des actifs stabilisés et générant des flux de trésorerie dans le 38671
• Très peu d'actifs "clé en main" de construction récente sont disponibles dans ce sous-marché.
• La plupart des inventaires avec des taux de capitalisation de 9 % concernent des toits anciens, des stationnements vieillissants, des systèmes CVC obsolètes ou des risques de vacance.
• Lakeview Commons est entièrement stabilisé et performant, ce qui justifie une prime de prix.
2. Construction récente + améliorations en capital récentes
• Stationnement, systèmes CVC et travaux de cloisonnement récemment mis à jour.
• Moins de besoins en dépenses en capital à court terme = risque opérationnel réduit.
• Les investisseurs paient généralement des taux de capitalisation plus serrés pour des actifs nécessitant peu de dépenses initiales.
3. Emplacement stratégique avec grande visibilité
• Situé à un carrefour très fréquenté (Airways & Stateline).
• Visibilité et accessibilité supérieures par rapport aux centres comparables.
• Les emplacements de premier choix se négocient à des taux de capitalisation plus avantageux.
4. Démographie favorable et demande en journée
• Les données démographiques du code postal 38671 surpassent de nombreux marchés de détail suburbains :
- Densité de population : plus de 1 600 personnes par mile carré
- Revenu médian des ménages : ~61 700 $
- Forte population active grâce à l'hôpital et au corridor industriel
• Soutient les commerces de besoins quotidiens et minimise la volatilité des taux d'occupation.
5. Conditions des marchés financiers : les taux d'intérêt influencent les préférences des acheteurs
• Les taux d'intérêt commerciaux élevés ont poussé les centres en difficulté ou vieillissants à des taux de capitalisation de 9 % ou plus.
• Les actifs récents, stables et à faible entretien comme Lakeview Commons se négocient à des taux de capitalisation plus serrés car ils réduisent les risques de financement et la volatilité des revenus.
• Les investisseurs privilégient la stabilité à long terme et des revenus prévisibles dans des cycles de taux élevés.
6. Opportunité de ségrégation des coûts pour améliorer les rendements après impôt
• Les récentes améliorations en capital rendent la propriété éligible à une étude de ségrégation des coûts initiée par l'acheteur.
• Potentiel de dépréciation accélérée sur :
- Les nouveaux systèmes CVC
- Les améliorations du stationnement
- Les éléments d'aménagement intérieur/cloisonnement
• Le rendement après impôt effectif pourrait dépasser le rendement déclaré de 7,32 %, renforçant la logique économique du prix.
7. Prix inférieur au coût de remplacement
• La hausse des coûts de construction (main-d'œuvre, matériaux, travaux de site) rend la reproduction de cet actif aujourd'hui beaucoup plus coûteuse.
• Acheter en dessous du coût de remplacement justifie des taux de capitalisation plus serrés et soutient la rétention de valeur à long terme.
8. Potentiel d'appréciation à long terme
• Les sites commerciaux situés à des carrefours très fréquentés surperforment historiquement le marché de détail global.
• Disponibilité limitée de sites de développement comparables à l'avenir.
• Meilleure stratégie de sortie = plus de pouvoir de négociation aujourd'hui.
9. Mélange solide de locataires de longue date et récents pour une stabilité accrue
• Une combinaison saine d'occupants à long terme (certains en place depuis 2008, 2010, 2015) et de nouveaux locataires axés sur les services ayant récemment signé des baux pluriannuels.
• Ce mélange réduit le risque de roulement tout en maintenant le centre dynamique et pertinent pour la zone commerciale.
• La stabilité des locataires de longue date associée à l'élan des nouveaux baux réduit le risque de vacance à court et moyen terme.
10. Loyers inférieurs au marché offrant un potentiel de hausse future
• Plusieurs locataires existants, en particulier ceux présents depuis longtemps, paient des loyers inférieurs aux taux actuels du marché.
• Cela offre une opportunité claire de capturer une augmentation des loyers lors des renouvellements ou des négociations d'options.
• La capacité d'ajuster progressivement les loyers au marché au fil du temps améliore la croissance des revenus nets d'exploitation (NOI), soutenant le prix premium de la propriété.
NOTE IMPORTANTE : VEUILLEZ NE PAS DÉRANGER LES LOCATAIRES ACTUELS ; VISITEZ UNIQUEMENT EN VOITURE.
