Clemmons Services hôteliers à vendre
Résumé Exécutif
Positionné pour la Performance. Prêt pour la Possibilité.
Le Village Inn Hotel & Event Center représente une opportunité attrayante pour les investisseurs cherchant un revenu stabilisé avec une flexibilité intégrée pour un repositionnement futur. Située dans le sous-marché en forte croissance de Clemmons, près de Winston-Salem, cette propriété de 104 unités génère des revenus constants grâce à un mélange de chambres d'hôtel traditionnelles et d'unités de style appartement entièrement meublées, soutenues par une forte demande de groupes et des réservations liées à des événements. Les récentes améliorations en capital, le zonage flexible et la proximité des grands employeurs, des complexes sportifs régionaux et des établissements d'enseignement supérieur rendent cet actif particulièrement adaptable—qu'il soit conservé comme hôtel à service complet, transformé en communauté locative multifamiliale, converti en logement pour étudiants, ou vendu en tant que condominiums individuels.
La propriété considérera toutes les offres qui reflètent les solides fondamentaux de l'hospitalité, les revenus d'événements et de restauration, et l'emplacement stratégique dans la région du Triad. Une modélisation financière complète est disponible pour les stratégies de conversion en appartements et campus. De plus, un terrain adjacent de 8 acres est disponible à l'achat, créant un potentiel de développement élargi aux côtés de cet actif hautement polyvalent.
Résumé de l'Offre
Financier
• Prix de Vente: 7 500 000 $
• Revenu Net d'Exploitation (2025): 708 068 $
• Marge de 25,65 % (2025)
• Taux de Capitalisation: 9,44 %
• Multiplicateur de Revenu par Chambre (RRM): 4,10
• Prix/Chambre: 72 115 $
• Taux d'Occupation (2025): 53,81 %
• ADR: 89,61 $
• RevPAR: 48,22 $
• Revenu Brut 2 760 314 $ (2025)
Opérationnel
• Surface Brute de Bâtiment: 102 095 pi²
• Total des Unités: 104 (60 chambres d'hôtel + 44 unités de style appartement)
• Taille du Terrain: 6,79 acres
• Année de Construction / Rénovation: 1973 / 2024
Générateurs de Demande
La force opérationnelle du Village Inn est ancrée par une demande récurrente des groupes SMRF (État, Militaire, Religieux, Fraternel), qui réservent des conférences de plusieurs jours et utilisent généralement à la fois l'hébergement et les services de banquet. Beaucoup de ces clients reviennent chaque année ou tous les deux ans, avec des événements réservés bien à l'avance.
Une demande supplémentaire est constamment générée par les grands complexes sportifs à moins de deux miles, y compris Rise Indoor Sports et le Truist Soccer Park, qui accueillent des tournois régionaux toute l'année. La propriété bénéficie également des affaires de débordement pendant le High Point Furniture Market, et sa proximité avec l'Université Wake Forest, l'Université d'État de Winston-Salem et le Salem College crée un hébergement régulier lié aux universités. Le Benton Convention Center, situé à seulement 10 miles, se remplit fréquemment à capacité, poussant la demande de groupe et les séjours de nuit au Village Inn plusieurs fois par an.
Bien que la propriété soit située près de l'I-40, elle capte peu de trafic transitoire en raison de la concurrence environnante de marques économiques. Son positionnement stratégique attire plutôt les affaires répétées, les voyageurs de groupe et les clients en séjour prolongé recherchant de la valeur et des offres de service complet.
Améliorations Récentes en Capital & Stratégie de Repositionnement
Depuis 2022, la propriété a investi dans un repositionnement stratégique du Village Inn Hotel & Event Center pour mieux servir le marché du logement de la main-d'œuvre régionale et les clients en séjour prolongé. Ce repositionnement comprenait plusieurs phases de conversions de suites de style appartement:
Août 2022:
52 chambres d'hôtes traditionnelles ont été converties en 26 unités de style appartement meublées, chacune avec un salon, une kitchenette et deux salles de bains complètes. Ce projet, qui a débuté en octobre 2021, a réduit le nombre total de chambres de 141 à 118.
Juillet 2024:
22 chambres supplémentaires ont été converties en 11 appartements meublés, poursuivant le format de style appartement avec salon, kitchenette et deux salles de bains. Cette phase a débuté en janvier 2024, réduisant le nombre total de chambres de 118 à 107.
Janvier 2025:
6 chambres supplémentaires ont été converties en 3 appartements meublés, complétant la transformation en 44 suites de style appartement au total, et réduisant le nombre total de chambres à 104.
Stratégie Opérationnelle
Ces appartements sont loués sur une base hebdomadaire, principalement à des clients de logement de la main-d'œuvre desservant les entreprises manufacturières à proximité. Contrairement aux clients transitoires de nuit, ces locataires reçoivent des services de ménage hebdomadaires, s'alignant sur les efficacités opérationnelles des séjours prolongés. En raison de ces améliorations et des efforts de repositionnement, le RevPAR mixte de la propriété a augmenté à 48,22 $ sur une base de 12 mois glissants en décembre 2025.
Aperçu de la Propriété
• Total des Unités: 104 (60 chambres d'hôtel standard et 44 suites de style appartement)
• Taille du Bâtiment: 102 095 pi² | Superficie du Terrain: 6,79 acres (296 469 pi²)
• Étages: 2 étages, couloir intérieur | Année de Construction: 1973 | Rénové: 2024
• Construction: Maçonnerie, Classe C | État: Moyen | Âge Effectif: 15 ans
• Commodités pour les Clients: Restaurant, bar/salon, piscine extérieure saisonnière, centre de fitness, buanderie élargie, centre d'affaires, marché de garde-manger
• Installations d'Événements & Banquets: 13 769 pi² d'espace flexible, deux salles de banquet, plusieurs salles de réunion, réservations récurrentes et revenus F&B solides
Faits Saillants Financiers (Basé sur l'Évaluation)
• Valeur Évaluée 'En l'État' (Juin 2024): 9 100 000 $
• Valeur Stabilisée (en septembre 2024): 9 280 000 $
• Taux de Capitalisation (2025): 9,44 %
• NOI (2025): 708 068 $ (marge de 25,65 %)
• Sources de Revenu: Revenu des chambres (66 %), Nourriture & Boissons (26,9 %), Golf & Autres (7,1 %)
Opportunités de Valeur Ajoutée
1. Optimisation de l'ADR pour les séjours prolongés
2. Marketing segmenté ciblé pour le logement de la main-d'œuvre, le personnel médical et le logement de relocalisation
3. Gestion dynamique des tarifs pour les week-ends d'événements
4. Stratégie de changement de canal pour augmenter les réservations directes
5. Partenariats de vente avec les employeurs régionaux
6. Tirer parti des rénovations pour se positionner contre l'inventaire obsolète
Aperçu du Marché
Le Village Inn est situé à Clemmons, NC, faisant partie de la région métropolitaine de Winston-Salem. Le marché du Triad abrite de nombreux sièges sociaux d'entreprises, des établissements d'enseignement supérieur robustes et des pôles touristiques régionaux tels que Tanglewood Park et l'Université Wake Forest. Clemmons bénéficie à la fois de la visibilité de l'autoroute et de solides démographies de classe moyenne.
