Portsmouth Multi-résidentiel à vendre - Newport County
Statue Way est un portefeuille locatif rare de 11 unités en copropriété situé dans le quartier prisé de "Lehigh Hill" à Portsmouth, à quelques minutes de Newport, avec un accès pratique aux routes RI 114 et 24, dans l'un des marchés locatifs les plus stables de la côte du Rhode Island. Cette offre repose sur trois sources principales de création de valeur : une croissance substantielle des loyers intégrés, un potentiel de développement supplémentaire et une flexibilité de disposition.
Le potentiel d'augmentation des loyers est l'avantage le plus immédiat : les loyers actuels totalisent 325 920 $ par an, contre une estimation du marché à 417 600 $ — soit un écart d'environ 28 %, représentant environ 91 680 $ de revenu net d'exploitation (NOI) annuel supplémentaire à mesure que les baux sont renouvelés. Les plus grandes améliorations concernent les unités de deux chambres, dont plusieurs sont actuellement louées entre 900 $ et 1 900 $ par mois en dessous du marché, offrant ainsi au nouveau propriétaire un plan clair, unité par unité, pour augmenter les revenus à mesure que les baux expirent. Ce potentiel à lui seul fait passer le taux de capitalisation d'environ 6,05 % aujourd'hui à environ 8,34 % aux loyers du marché, et le multiplicateur brut des loyers de 12,27x à 9,58x, au prix actuel.
Le potentiel de développement ajoute une deuxième couche de valeur largement inexploitable. La propriété est située sur un grand terrain zoné R-20 par la ville de Portsmouth, avec un potentiel de densité supplémentaire au-delà des 11 unités actuelles, sous réserve de confirmation de la taille totale du lot et des études d'ingénierie du site. Une opportunité plus immédiatement réalisable : le garage détaché de l'unité #46 est un excellent candidat pour une conversion en unité d'habitation accessoire (ADU) en vertu de la loi de l'État du Rhode Island sur les ADU, qui oblige les municipalités à autoriser la conversion d'une structure détachée existante en unité d'habitation sans agrandir son empreinte. Aucun de ces avantages n'est reflété dans les revenus actuels de la propriété.
La flexibilité de disposition distingue cette offre d'une vente multifamiliale typique. Étant donné que la propriété est légalement structurée comme une copropriété de 11 unités — et non comme un immeuble locatif en pleine propriété — un acheteur n'est pas limité à une stratégie de sortie globale. Les bâtiments ou unités individuels peuvent être vendus séparément au fil du temps à des acheteurs occupants ou investisseurs à des prix résidentiels de détail, avec accès à un financement résidentiel conventionnel, une voie qui dépasse souvent ce qu'une vente multifamiliale globale pourrait atteindre. Un acheteur peut exploiter le portefeuille comme un actif locatif stabilisé indéfiniment, exécuter une stratégie de vente par unité individuelle de manière progressive, ou poursuivre une combinaison des deux — la structure de copropriété sous-jacente maintient toutes les options ouvertes.
Construit en 1986 et converti en copropriété en 2004, cette communauté bien entretenue de style maison de ville s'étend sur 8 bâtiments distincts, offrant un mélange de configurations d'une et deux chambres, la plupart avec des terrasses privées ou des espaces extérieurs, des buanderies dans les unités et des garages. La propriété est desservie par l'eau publique et un système septique privé, et aucune assurance contre les inondations n'est requise. Un contrat d'énergie solaire couvre le service électrique pour 7 des 8 bâtiments, et les locataires sont individuellement responsables de leurs factures d'eau, ce qui maintient les charges d'exploitation du propriétaire bien en dessous des normes typiques des immeubles multifamiliaux.
Les charges d'exploitation annuelles d'environ 83 885 $ incluent l'assurance, l'aménagement paysager et l'entretien, les taxes foncières, le contrat d'énergie solaire et une dépense partagée de déneigement allouée à cette propriété. Au prix de vente de 4 000 000 $, le portefeuille reflète un revenu net d'exploitation initial d'environ 242 035 $ (un taux de capitalisation de 6,05 %), qui passe à environ 333 715 $ (un taux de capitalisation de 8,34 %) à mesure que les loyers actuels atteignent les niveaux du marché — un écart significatif et quantifiable qui récompense une gestion active des baux.
La proximité de la propriété avec Newport soutient également une stratégie de revenus saisonniers qui mérite d'être explorée. Le marché des locations à court terme de la région de Newport offre des tarifs nocturnes estivaux élevés avec une saisonnalité marquée en juillet-août, offrant aux unités plus grandes une source de revenus supplémentaire et non plafonnée, en parallèle ou en remplacement des baux annuels traditionnels, sous réserve de confirmation de la capacité septique par bâtiment et des éventuelles restrictions de copropriété sur la durée minimale des baux.
Il s'agit d'une opportunité rare d'acquérir un portefeuille locatif en copropriété bien situé et équipé de panneaux solaires dans l'un des sous-marchés côtiers les plus prisés du Rhode Island, à quelques minutes du port, des restaurants et de l'économie touristique de Newport — offrant des flux de trésorerie significatifs en place, un potentiel de hausse des loyers clair et quantifiable, un potentiel de développement supplémentaire et des options de disposition flexibles rarement disponibles pour un actif multifamilial de cette envergure.
