Brooklyn Industriel à vendre - North Brooklyn
Le rezonage de Gowanus en 2021 a transformé ce secteur. Le 305 Douglass Street, un terrain de 12 000 pieds carrés (120 pi x 100 pi), a conservé son zonage industriel de base tout en bénéficiant du nouveau cadre réglementaire du district.
L’immeuble occupe une position hautement stratégique à l’intersection de deux contextes urbains distincts : d’une part, les nouveaux développements résidentiels à haute densité issus du récent rezonage de Gowanus, et d’autre part, le tissu établi et riche en services de Park Slope. Cette localisation de transition positionne le site comme destination clé de services, de style de vie et de divertissement pour une population résidentielle en forte croissance. Le quartier élargi est en pleine transformation vers un écosystème dynamique à usage mixte, avec une demande croissante pour des usages axés sur les loisirs, l’hôtellerie, le bien-être et la communauté.
Ce pâté de maisons se trouve dans une « Qualified Opportunity Zone », ce qui peut offrir d’importants avantages fiscaux fédéraux : report de l’impôt sur les gains en capital pour les investissements détenus plus de 5 ans, avec exclusion complète après 10 ans. Idéal pour des détentions à long terme, comme des projets institutionnels de type équipement collectif (CF). À combiner avec les subventions potentielles de la NYC Industrial Development Agency (IDA) pour des projets manufacturiers ou des constructions d’équipements collectifs.
Situé au cœur de la renaissance de Gowanus, le 305 Douglass Street bénéficie de la proximité du canal revitalisé, avec de nouvelles promenades riveraines qui renforcent l’attrait pour des locataires CF tels que des fournisseurs de soins de santé ou des institutions éducatives. L’accessibilité en transport en commun est exceptionnelle : à quelques pas de la ligne R à la station Union Street, des lignes d’autobus, et à courte distance de marche du Barclays Center, d’Atlantic Terminal (LIRR/métro) et de quartiers comme Boerum Hill, Park Slope et Carroll Gardens. Les projets environnants livreront plus de 8 000 nouvelles unités résidentielles et plus de 650 000 pieds carrés d’espaces commerciaux, créant une demande pour des espaces CF de soutien, tandis que des pôles d’attraction voisins comme Whole Foods, Brooklyn Boulders et d’autres lieux culturels assurent un flux piétonnier constant.
Crédit à Tom Winter de TWA Architects pour les informations complémentaires ci-dessus et l’analyse de zonage ci-dessous.
Usages permis
Le district M1-4, combiné aux règlements spéciaux de la zone d’usage mixte de Gowanus (Special Gowanus Mixed Use), permet une gamme large et flexible d’usages, notamment :
Hôtellerie et lieux de divertissement
Restaurants, bars et salles d’événements
Installations de bien-être et cliniques médicales
Commerce de détail et salles de montre
Bureaux et espaces de travail créatif
Sports et loisirs intérieurs
Fabrication légère et ateliers de type « maker space »
Une caractéristique déterminante du district spécial est que le coefficient d’occupation du sol (FAR) permis varie selon la catégorie d’usage. En combinant stratégiquement des usages admissibles à des FAR plus élevés, le projet peut maximiser son potentiel de zonage.
Les « Gowanus Mix Uses » – qui incluent des usages commerciaux, manufacturiers et certains usages d’équipements collectifs comme les bibliothèques, institutions culturelles et centres communautaires – permettent une augmentation du FAR.
Le niveau de FAR le plus élevé est atteint par certains usages d’équipements collectifs, notamment les établissements de santé nécessitant une approbation en vertu de l’Article 28 de la New York State Public Health Law. Ces usages sont particulièrement intéressants du point de vue du développement, puisqu’ils débloquent la densité maximale permise sur le site.
Superficie maximale de plancher de zonage
La superficie maximale de plancher de zonage (ZFA) permise varie selon l’usage :
Usages commerciaux / manufacturiers : FAR 3,6 – 43 200 pi²
• Gowanus Mix Uses : FAR 4,0 – 48 000 pi²
• Certains usages d’équipements collectifs (p. ex. Article 28) : FAR 4,8 – 57 600 pi²
Des incitatifs de zonage additionnels renforcent encore le potentiel de développement :
Bonification pour arcade – Une arcade le long de Douglass Street peut générer une bonification significative de superficie de plancher :
• 3 pi² de ZFA additionnelle par 1 pi² d’arcade
• Une arcade de 15 pieds de profondeur génère environ 5 400 pi² de ZFA additionnelle
Au-delà de l’avantage numérique, l’arcade peut servir d’extension couverte de l’espace public, idéale pour les terrasses de restauration, le débordement de commerces de détail et l’animation du paysage de rue.
Bonification pour efficacité énergétique
Une bonification de 5 % de ZFA est disponible pour les bâtiments qui dépassent les exigences du code énergétique de 15 %, ce qui s’aligne avec les objectifs de durabilité et l’efficacité opérationnelle à long terme.
Potentiel total de développement
En combinant :
• certains usages d’équipements collectifs
• la bonification pour arcade
• la bonification énergétique
le site peut atteindre une ZFA maximale d’environ 66 150 pi². Avec un niveau de sous-sol exempté du calcul de la superficie de plancher de zonage, la superficie totale constructible peut atteindre environ 78 150 pi².
Gabarit maximal du bâtiment
• Hauteur de base : 95 pi
• Retrait : 15 pi requis au-dessus de la base
• Hauteur maximale du bâtiment : 115 pi
Les équipements mécaniques, cages d’escaliers et dépassements d’ascenseurs sont permis au-dessus de la hauteur maximale. À cette élévation, une terrasse ou un espace événementiel sur le toit peut offrir des vues dégagées vers le centre-ville de Brooklyn et la ligne d’horizon de Manhattan, créant une forte opportunité pour une destination emblématique aux étages supérieurs.
Mix d’usages potentiel – Scénario de « meilleur et plus haut usage »
Compte tenu du cadre de zonage, de la trajectoire du quartier et de la demande du marché, le site se prête idéalement à un immeuble à usage mixte, intégré verticalement et axé sur l’expérience. La stratégie la plus convaincante consiste à créer un empilement de fonctions complémentaires qui animent l’immeuble tout au long de la journée et de la soirée, tout en maximisant les incitatifs de zonage.
Programme recommandé (du bas vers le haut)
Sous-sol
Quilles / jeux sociaux / expériences immersives. Un usage de destination qui bénéficie d’une bonne isolation acoustique et de grands plateaux de plancher.
Rez-de-chaussée
Restaurant / brasserie / foire alimentaire.
Un usage très visible, qui anime la rue, ancre l’immeuble et capte le trafic piétonnier.
Deuxième étage
Club de pickleball ou installation de sports intérieurs. Capitalise sur la forte demande pour des usages récréatifs dans les quartiers résidentiels denses.
Troisième étage
Conditionnement physique / bien-être / loisirs de niche. Renforce l’offre santé et style de vie de l’immeuble.
Quatrième étage
Bureaux médicaux / locataires en bien-être. Niveau de transition entre les usages récréatifs et cliniques.
Cinquième étage
Établissement de santé Article 28 (environ 10 000 pi²). Débloque le FAR maximal tout en introduisant un locataire institutionnel stable de grande qualité.
Sixième étage + toit
Restaurant / salle d’événements avec terrasse sur le toit. Un espace de destination emblématique avec vues sur la ligne d’horizon, adapté à la restauration, aux événements privés et aux mariages.
Positionnement conceptuel
Ce programme crée une « infrastructure sociale verticale » – un immeuble qui fonctionne comme un pôle de quartier, combinant :
• loisirs
• bien-être
• restauration et boissons
• soins de santé
• programmation événementielle
Un tel mix est particulièrement bien adapté à Gowanus, où une population résidentielle en forte croissance alimente la demande pour des destinations expérientielles et communautaires.
Conclusion
Le 305 Douglass Street représente une occasion rare de développer un immeuble à haute densité et à usage mixte dans l’un des quartiers de Brooklyn qui évoluent le plus rapidement. Grâce à une combinaison stratégique :
• des incitatifs de zonage du district spécial
• de l’intégration d’équipements collectifs
• d’une programmation axée sur l’expérience
le site peut soutenir un projet dynamique et fortement différencié qui répond directement aux besoins liés à la croissance résidentielle environnante. Le résultat n’est pas seulement un immeuble, mais une véritable destination.
