Ashland Terrain à vendre
PRIX RÉDUIT — Normal Neighborhood Gateway | ±9,71 Acres | 2082 & 2090 E Main St, Ashland OR
Offert maintenant à 2 900 000 $. Une occasion rare d'acquérir ±9,71 acres de terrain de premier choix, aligné sur le plan, à l'entrée est du district Normal Neighborhood de 93 acres adopté par Ashland — la zone désignée par la Ville pour une croissance durable, piétonnière et à usage mixte. L'assemblage de trois lots fiscaux contigus (situés aux adresses 2082 & 2090 E Main St) offre une excellente visibilité et une façade directe sur East Main, à environ un mile de l'Université Southern Oregon et du centre-ville d'Ashland. Situé dans les limites de croissance urbaine (UGB) et contigu aux limites existantes de la Ville, ce terrain est le seul du secteur du plan à être prêt pour une annexion autonome grâce à sa proximité directe avec les services municipaux, créant une voie définie pour une annexion de type III (sous réserve des processus et approbations de la Ville). De plus, la propriété bénéficie de la seule superposition commerciale (NN-1-3.5-C) sur toute la zone de 93 acres. Le prix est soutenu par une grille d'ajustement de six comparables de ventes de terrains adjacents à l'UGB et au corridor East Main, ainsi que par des attributs structurels uniques à ce terrain, et reflète la position de l'acheteur avant l'obtention des autorisations, en l'état.
Pourquoi Ashland et le sud de l'Oregon
Ashland est au cœur du corridor de croissance le plus actif du sud de l'Oregon, alliant la qualité de vie renommée d'une petite ville à des fondamentaux réels de développement. Ville d'environ 21 000 habitants, elle abrite l'Université Southern Oregon et une communauté artistique de renommée internationale. Située dans un marché régional de la vallée Rogue dépassant les 200 000 habitants, Ashland bénéficie d'une population hautement éduquée et d'une économie diversifiée couvrant les secteurs de la santé, de l'éducation, de la fabrication, du tourisme et de la technologie (les principaux employeurs incluent Asante Health, Lithia Motors et Harry & David). Positionnée sur l'Interstate 5, à mi-chemin entre Portland et San Francisco — l'aéroport international Rogue Valley–Medford se trouve à environ 15 miles au nord — Ashland a absorbé environ 13 % de croissance depuis 2010, presque exclusivement par densification.
Un cheminement d'autorisation conforme au plan et dé-risqué
Adopté par le conseil municipal d'Ashland en 2015, le Normal Neighborhood Plan établit le cadre politique et de conception pour ce site. L'utilisation, la densité et le réseau de rues sont conformes au plan par conception — la question des autorisations concerne la coordination au niveau du plan directeur et l'annexion de type III, et non la possibilité de développement en principe. Délai indicatif entre l'acquisition et la construction verticale : 18 à 30 mois. Le zonage anticipé dans le cadre du Normal Neighborhood inclut NN-1-5, NN-1-3.5, NN-1-3.5-C et NN-2, soutenant un mélange progressif d'habitations unifamiliales, de cottages, d'habitations attenantes, d'usages mixtes et de petites utilisations commerciales de quartier.
Infrastructure par phases — Échelle de façade, pas de corridor complet
Le plan prévoit expressément l'achèvement par phases des améliorations de East Main Street, calibrées en fonction de l'impact du développement. Un développement de façade en phase un est responsable des améliorations proportionnelles à l'échelle de la façade, et non de la construction complète du corridor. Il est important de noter que le site n'est pas adjacent à la voie ferrée — la construction complète de Normal Avenue et la mise à niveau du passage ferroviaire ne sont pas des obligations de phase un pour ce terrain. Le mécanisme de District de Financement Avancé (AFD) de la Ville est disponible pour rembourser les surdimensionnements des égouts hors site admissibles et les segments d'amélioration de façade admissibles, sous réserve de l'exécution d'un accord de développement, améliorant matériellement la position de trésorerie du projet.
Incitatifs cumulables disponibles pour les acheteurs admissibles
En plus de l'AFD, les acheteurs admissibles peuvent avoir accès à des compensations de frais de développement du système (SDC), au Fonds de logement abordable d'Ashland, à des subventions de l'État de l'Oregon pour la construction de garderies et d'installations d'apprentissage précoce, à des crédits fédéraux 45L pour les nouvelles maisons écoénergétiques, à des crédits d'impôt sur les investissements pour les installations solaires admissibles, et au financement des installations communautaires de l'USDA. L'admissibilité, la demande et l'attribution sont soumises aux règles spécifiques des programmes; plusieurs programmes fonctionnent sur des cycles compétitifs avec des fenêtres de financement définies, et il incombe à l'acheteur de vérifier et de poursuivre leur disponibilité au moment de la demande.
Public cible défini
Le site convient bien à trois profils d'acheteurs identifiables, chacun avec des cadres d'évaluation matériellement différents :
- Développeurs régionaux de multifamilial et d'usages mixtes livrant des projets de 50 à 150 unités dans les marchés régionaux du nord-ouest du Pacifique
- Partenariats alignés sur la mission combinant des logements à prix du marché avec des programmes communautaires tels que des composantes abordables, pour la main-d'œuvre ou pour la garde d'enfants/apprentissage précoce — directement soutenus par la superposition NN-1-3.5-C
- Stratégies de petits constructeurs par phases, autorisant l'ensemble du terrain et construisant verticalement par phases sur une fenêtre pluriannuelle, avec des ventes de lots intermédiaires au besoin
Le mélange de densité NN et la structure de phasage du plan accommodent les trois.
Capacité de développement illustrative
Les matériaux de planification conceptuelle illustrent un programme représentatif d'environ 88 unités d'habitation réparties entre des formats unifamiliaux détachés, des cottages, des habitations attenantes et des usages mixtes, ainsi qu'environ 7 000 pieds carrés de commerce de quartier au rez-de-chaussée. Ce programme est uniquement illustratif — il ne constitue pas la base sur laquelle le prix demandé est fixé et n'est pas représenté comme réalisable dans un délai spécifique. Les acheteurs doivent développer leur propre programme et évaluation.
Avantages stratégiques
- Prêt pour une annexion autonome : Le seul terrain dans la zone du plan avec une contiguïté autonome dans la chaîne pertinente vers les services municipaux
- Superposition commerciale unique : NN-1-3.5-C — la seule superposition commerciale dans toute la zone de 93 acres
- Conforme au plan : Utilisation, densité et réseau de rues déjà établis dans le plan adopté par la Ville en 2015
- Infrastructure par phases : Obligations à l'échelle de la façade uniquement — pas de passage ferroviaire ou de construction complète du corridor en phase un
- Remboursement AFD : Voie définie pour les surdimensionnements des égouts admissibles et les segments d'amélioration de façade
- Incitatifs cumulables : AFD, compensations SDC, subventions d'État pour la garde d'enfants, crédits énergétiques fédéraux et programmes USDA peuvent être disponibles pour les acheteurs admissibles
- Amélioration existante : Structure de 3 819 pieds carrés (1995, en bon état; valeur d'amélioration du comté en 2024 : 258 920 $; résidence classée par le comté, historiquement un bâtiment communautaire) pour un usage intérimaire, de gardien ou compatible
- Fondamentaux de localisation solides : Façade directe sur East Main avec accès artériel à l'I-5; ~1 mile de SOU et du centre-ville d'Ashland; ~15 miles de l'aéroport international Rogue Valley–Medford
- Offre limitée : L'un des derniers grands terrains de développement contigus restants dans l'UGB d'Ashland
Facteurs de marché
Le marché résidentiel d'Ashland combine un inventaire limité de nouvelles constructions avec une absorption constante et des fondamentaux de localisation solides. Les valeurs des maisons unifamiliales environnantes dans un rayon d'un mile du site ont dépassé en moyenne 550 000 $ en 2025, avec des produits comparables de nouvelles constructions actifs (Kestrel Park) actuellement vendus à partir du milieu des 700 000 $. Le plan global de la Ville met l'accent sur la densification et le développement à usage mixte dans l'UGB, offrant une fenêtre d'opportunité limitée pour les développeurs de sécuriser une position alignée sur le plan avant le développement plus large du district.
