Florida City Spécialité à vendre - South Dade
GoCommercial présente une opportunité exclusive d'acquérir un campus éducatif à locataire unique situé à Florida City, en Floride, au 713 West Palm Drive. Cet actif institutionnel emblématique comprend une installation éducative K-8 de 30 421 pieds carrés entièrement stabilisée, conçue sur mesure, ainsi qu'un terrain d'expansion contigu de 1,47 acre avec des plans d'ingénierie approuvés pour une installation miroir. Cette configuration permet de doubler la capacité totale du campus à plus de 60 000 pieds carrés sur un site unifié de 2,94 acres.
STRUCTURE DES PARCELLES
L'offre comprend deux folios fiscaux distincts. La parcelle 1 (Folio 16-7825-000-0390) est le bâtiment scolaire générant des revenus, une installation de trois étages construite sur mesure avec des planchers et murs en béton armé, des vitres et portes résistantes aux ouragans conformes aux normes HVHZ de Miami-Dade, des poutres et fermes en acier, et un toit en tuiles de béton sur un platelage en acier ondulé. La parcelle 2 (Folio 16-7825-000-0400) est le site d'expansion contigu de 1,47 acre avec des plans approuvés pour une installation miroir de 30 421 pieds carrés. Le bâtiment scolaire peut être acquis indépendamment pour 10,9 millions de dollars ou en assemblage avec la parcelle d'expansion en tant que campus combiné. La parcelle d'expansion n'est pas disponible pour un achat séparé.
BAIL ET REVENUS
La propriété est soumise à un bail net absolu (NNN) avec Advanced Achievers Academy, une école privée agréée en Floride, éligible au titre I, occupant les lieux de manière continue depuis le 1er juillet 2015. La structure NNN offre un flux de revenus entièrement passif sans obligations pour le propriétaire, avec un taux de capitalisation de 5,23 % au prix demandé. Le loyer de base actuel est de 47 503,88 $ par mois (570 046,53 $ annuellement), augmentant chaque année de 3 % ou selon l'indice des prix à la consommation (IPC), selon le plus élevé. La durée initiale de 15 ans expire le 30 juin 2030, avec une option de renouvellement de 15 ans au taux du marché, offrant un potentiel de valorisation significatif étant donné les loyers actuels de 18,74 $/pi² contre le taux du marché de 30 $/pi². Le locataire a exprimé son intérêt pour une exécution anticipée de l'option de renouvellement. Le bail est garanti personnellement par les dirigeants de l'entité locataire.
Les taux de capitalisation mentionnés dans cette offre reflètent le prix de la parcelle 1, le bâtiment scolaire occupé, excluant la parcelle d'expansion adjacente, qui est disponible séparément et représente une valeur supplémentaire non incluse dans l'évaluation basée sur les revenus.
PROFIL DU LOCATAIRE
Advanced Achievers Academy (AAA) est un établissement éducatif de premier plan pour les niveaux maternelle à 8e année, desservant le sud de Dade depuis 2015. Avec une inscription confirmée de 350 à 365 élèves, AAA se classe parmi les 20 % des meilleures écoles privées de Floride en termes de taille et de diversité de la population étudiante. Les frais de scolarité publiés pour 2025-2026 sont de 11 900 $ par an, plus 750 $ de frais d'inscription par élève. L'Académie a maintenu une inscription complète tout au long de sa décennie d'occupation sans aucun défaut ou retard de paiement des loyers.
REVENUS GARANTIS PAR LE GOUVERNEMENT
Un facteur différenciateur clé est la participation de AAA au cadre universel de choix scolaire de la Floride. L'école est un bénéficiaire principal des fonds de bourses Step Up For Students, y compris les bourses Family Empowerment Scholarship (FES EO et FES UA), Gardiner Scholarship, McKay Scholarship et Florida Tax Credit Scholarship. L'État de Floride effectue des paiements directs et non cycliques à l'école au nom des élèves inscrits, créant un flux de revenus soutenu par le gouvernement, indépendant des conditions économiques des ménages. Sur la base des inscriptions confirmées et des bourses moyennes de 8 500 à 9 000 $ par élève, l'État de Floride fournit entre 3,1 et 3,5 millions de dollars de revenus bruts annuels provenant du gouvernement, représentant environ 5,5 fois la couverture du loyer de base annuel actuel.
RÉAJUSTEMENT AU TAUX DU MARCHÉ EN 2030
Les loyers actuels d'environ 18,74 $/pi² sont bien en dessous du taux du marché de 28 à 35 $/pi² pour les espaces éducatifs NNN construits sur mesure dans le sud du comté de Miami-Dade. Le réajustement contractuel au taux du marché en 2030 représente une opportunité de valorisation importante pour l'acheteur, que le locataire actuel exerce ou non l'option de renouvellement. Le taux de vacance des espaces éducatifs construits sur mesure à Miami-Dade est inférieur à 2 %, et les écoles privées et à charte nationales recherchent activement des campus prêts à l'emploi pour éviter le cycle d'approbation de 24 à 36 mois. Le propriétaire actuel reçoit régulièrement des demandes d'autres écoles intéressées par cet emplacement.
OPPORTUNITÉ D'EXPANSION
La parcelle 2 dispose de plans d'ingénierie approuvés pour une installation miroir de 30 421 pieds carrés. La géométrie du site, le drainage et les ratios de stationnement sont déjà établis. AAA a exprimé un intérêt actif pour l'expansion et paie actuellement tous les impôts fonciers sur la parcelle d'expansion pour un usage complémentaire. Un acheteur peut négocier un pré-bail pour la phase II avec AAA pendant la période de diligence raisonnable, éliminant le risque de location et débloquant un financement institutionnel pour la construction. La phase II peut également être développée comme une installation éducative autonome et complémentaire, créant un pôle éducatif à deux locataires sur un seul campus.
MARCHÉ ET DÉMOGRAPHIE
Florida City est au cœur du corridor de croissance le plus explosif du comté de Miami-Dade. Le rayon de 1 mile a connu une augmentation de 17,18 % de la population entre 2020 et 2025 et devrait croître de 9,51 % supplémentaires d'ici 2030, soit environ neuf fois la moyenne nationale. La croissance est stimulée par le centre de distribution Amazon South Dade de 2,4 millions de pieds carrés, la base de réserve aérienne de Homestead (7 200 employés) et l'économie de la porte d'entrée des Keys de Floride. Le revenu médian des ménages dans un rayon de 1 mile est de 51 659 $. La propriété est située à moins de 1 mile de la Route 1 et du Ronald Reagan Turnpike.
OBSTACLES À L'ENTRÉE
Le développement d'une nouvelle installation K-12 dans le comté de Miami-Dade nécessite de 24 à 36 mois de zonage, de conformité et d'approbations municipales auprès de plusieurs agences indépendantes. Le zonage pour usage institutionnel dans ce corridor est rare. Les coûts de construction pour des installations éducatives sur mesure dépassent 450 à 500 $/pi², plaçant le coût de remplacement entre 13,7 et 15,2 millions de dollars, bien au-dessus de la base d'acquisition actuelle d'environ 358 $/pi².
Veuillez ne pas déranger le locataire. Toutes les visites doivent être programmées via le courtier inscripteur. Les représentants des acheteurs sont les bienvenus.
