Florida City Spécialité à vendre - South Dade
GoCommercial présente une opportunité exclusive d'acquérir un campus éducatif à locataire unique sous bail net à Florida City, un actif institutionnel emblématique situé au 713 West Palm Drive, Florida City, Floride. L'offre comprend une installation éducative K-8 de 30 421 pi², entièrement stabilisée et construite sur mesure, ainsi qu'une parcelle d'agrandissement contiguë de 1,47 acre avec des plans d'ingénierie approuvés pour une installation jumelle, permettant de doubler la capacité totale du campus à plus de 60 000 pi² sur un site unifié de 2,94 acres.
STRUCTURE DES PARCELLES
L'offre comprend deux folios fiscaux distincts. La parcelle 1 (Folio 16-7825-000-0390) est le bâtiment scolaire générant des revenus de 30 421 pi², une installation de trois étages construite sur mesure avec des planchers et murs en béton armé d'acier, des vitres et portes résistantes aux ouragans conformes aux normes HVHZ de Miami-Dade, des solives et fermes en acier, et un toit en tuiles de béton sur un tablier en acier ondulé. La parcelle 2 (Folio 16-7825-000-0400) est le site d'agrandissement contigu de 1,47 acre avec des plans d'ingénierie approuvés pour une installation jumelle de 30 421 pi². Le bâtiment scolaire peut être acquis indépendamment pour 10,9 M$ ou avec la parcelle d'agrandissement en tant qu'ensemble de campus combiné. La parcelle d'agrandissement n'est pas disponible pour un achat séparé.
BAIL ET REVENUS
La propriété est soumise à un bail net triple absolu (NNN) avec Advanced Achievers Academy, une école privée agréée en Floride et éligible au Titre I, occupant les lieux de façon continue depuis le 1er juillet 2015. La structure NNN offre un flux de revenus entièrement passif sans obligations pour le propriétaire, avec un taux de capitalisation de 5,23 % au prix demandé. Le loyer de base actuel est de 47 503,88 $ par mois (570 046,53 $ annuellement), augmentant chaque année selon le plus élevé entre 3 % ou l'IPC. La durée initiale de 15 ans expire le 30 juin 2030, avec une option de renouvellement de 15 ans au taux du marché, offrant un potentiel de valorisation significatif étant donné les loyers actuels de 18,74 $/pi² comparés au taux du marché de 30 $/pi². Le locataire a exprimé son intérêt pour un renouvellement anticipé de l'option. Le bail est garanti personnellement par les dirigeants de l'entité locataire.
Les taux de capitalisation mentionnés dans cette offre reflètent le prix de la parcelle 1, le bâtiment scolaire occupé, à l'exclusion de la parcelle d'agrandissement adjacente, qui est disponible séparément et représente une valeur additionnelle non incluse dans l'évaluation basée sur les revenus.
PROFIL DU LOCATAIRE
Advanced Achievers Academy (AAA) est un établissement de premier plan pour les élèves de la maternelle à la 8e année, desservant le sud de Dade depuis 2015. Avec une inscription confirmée de 350 à 365 élèves, AAA se classe parmi les 20 % des meilleures écoles privées de Floride en termes de taille et de diversité de la population étudiante. Les frais de scolarité publiés pour 2025-2026 s'élèvent à 11 900 $ par an, plus 750 $ de frais d'inscription par élève. L'Académie a maintenu un taux d'inscription complet tout au long de sa décennie d'occupation, sans aucun cas de défaut ou de retard de paiement des loyers.
REVENUS SOUTENUS PAR LE GOUVERNEMENT
Un facteur différenciateur clé est la participation de AAA au cadre universel de choix scolaire de la Floride. L'école est un bénéficiaire principal des fonds de bourses Step Up For Students, y compris les bourses Family Empowerment Scholarship (FES EO et FES UA), Gardiner Scholarship, McKay Scholarship et Florida Tax Credit Scholarship. L'État de Floride effectue des paiements directs et non cycliques à l'école au nom des élèves inscrits, créant un flux de revenus soutenu par le gouvernement, indépendant des conditions économiques des ménages. Sur la base des inscriptions confirmées et des bourses moyennes combinées de 8 500 $ à 9 000 $ par élève, l'État de Floride fournit entre 3,1 M$ et 3,5 M$ de revenus bruts annuels d'origine gouvernementale, représentant environ 5,5 fois la couverture du loyer de base annuel actuel.
RÉAJUSTEMENT AU TAUX DU MARCHÉ EN 2030
Les loyers actuels d'environ 18,74 $/pi² sont bien en dessous du taux du marché de 28 à 35 $/pi² pour des espaces éducatifs NNN construits sur mesure dans le sud du comté de Miami-Dade. Le réajustement contractuel à la juste valeur marchande lors du renouvellement en 2030 représente un potentiel de valorisation important pour l'acheteur, que le locataire actuel exerce ou non l'option de renouvellement. Les espaces éducatifs construits sur mesure à Miami-Dade affichent un taux de vacance inférieur à 2 %, et les écoles privées et à charte nationales recherchent activement des campus prêts à l'emploi pour éviter le cycle d'approbation de 24 à 36 mois. Les propriétaires actuels reçoivent régulièrement des demandes d'écoles concurrentes intéressées par cet emplacement.
OPPORTUNITÉ D'EXPANSION
La parcelle 2 dispose de plans d'ingénierie approuvés pour une installation jumelle de 30 421 pi². La géométrie du site, le drainage et les ratios de stationnement sont déjà établis. AAA a exprimé un intérêt actif pour l'expansion et paie actuellement toutes les taxes foncières sur la parcelle d'agrandissement pour un usage temporaire. Un acheteur peut négocier un pré-bail pour la phase II avec AAA pendant la période de diligence raisonnable, éliminant ainsi le risque de location et ouvrant l'accès à un financement institutionnel pour la construction. La phase II peut également être développée comme une installation éducative indépendante, autonome et complémentaire, créant un pôle éducatif à deux locataires sur un seul campus.
MARCHÉ ET DÉMOGRAPHIE
Florida City se trouve au cœur du corridor de croissance le plus explosif du comté de Miami-Dade. Le rayon d'un mile a connu une augmentation de 17,18 % de la population entre 2020 et 2025 et devrait croître de 9,51 % supplémentaires d'ici 2030, soit environ neuf fois la moyenne nationale. Cette croissance est stimulée par le centre de distribution Amazon South Dade de 2,4 millions de pi², la base de réserve aérienne de Homestead (7 200 employés) et l'économie de la porte d'entrée des Keys de Floride. Le revenu médian des ménages dans un rayon d'un mile est de 51 659 $. La propriété est située à moins d'un mile de la Route 1 et de la Ronald Reagan Turnpike.
OBSTACLES À L'ENTRÉE
Le développement d'une nouvelle installation K-12 dans le comté de Miami-Dade nécessite de 24 à 36 mois de zonage, de conformité et d'approbations municipales auprès de plusieurs agences indépendantes. Le zonage pour usage institutionnel dans ce corridor est rare. Les coûts de construction pour des installations éducatives construites sur mesure dépassent 450 $ à 500 $/pi², plaçant le coût de remplacement entre 13,7 M$ et 15,2 M$, bien au-dessus de la base d'acquisition actuelle d'environ 358 $/pi².
Veuillez ne pas déranger le locataire. Toutes les visites doivent être planifiées par l'intermédiaire du courtier inscripteur. Représentants des acheteurs bienvenus.
