Florida City Spécialité à vendre - South Dade
GoCommercial présente l’occasion exclusive d’acquérir un campus éducatif à locataire unique en bail net à Florida City, un immeuble institutionnel d’enseignement emblématique situé au 713 West Palm Drive, Florida City, Floride. L’offre comprend une école K-8 de 30 421 pi² entièrement stabilisée, construite sur mesure, ainsi qu’un terrain d’agrandissement contigu de 1,47 acre avec plans d’ingénierie approuvés pour un bâtiment jumeau, permettant de doubler la superficie totale du campus à plus de 60 000 pi² sur un site unifié de 2,94 acres.
STRUCTURE DES PARCELLES
L’offre est composée de deux folios fiscaux distincts. La parcelle 1 (Folio 16-7825-000-0390) est l’immeuble scolaire générant des revenus de 30 421 pi², un bâtiment de trois étages construit sur mesure avec planchers et murs en béton armé d’acier, vitrages et portes résistants aux ouragans conformes aux normes HVHZ de Miami-Dade, solives et fermes entièrement en acier, et toit en tuiles de béton sur tablier d’acier ondulé. La parcelle 2 (Folio 16-7825-000-0400) est le site d’agrandissement contigu de 1,47 acre avec plans d’ingénierie approuvés pour un bâtiment jumeau identique de 30 421 pi². L’immeuble scolaire peut être acquis seul pour 10,9 M$ ou conjointement avec le terrain d’agrandissement dans le cadre d’un assemblage de campus. Le terrain d’agrandissement n’est pas disponible pour un achat séparé.
BAIL ET REVENUS
L’immeuble est assujetti à un bail net net net absolu (NNN) avec Advanced Achievers Academy, une école privée de Floride admissible au Titre I, en occupation continue depuis le 1er juillet 2015. La structure NNN procure un flux de revenus entièrement passif sans aucune obligation pour le propriétaire, offrant un taux de capitalisation de 5,23 % au prix demandé. Le loyer de base actuel est de 47 503,88 $ par mois (570 046,53 $ par année), avec indexation annuelle au plus élevé de 3 % ou de l’IPC. Le terme initial de 15 ans vient à échéance le 30 juin 2030, avec une option de renouvellement de 15 ans au taux du marché, offrant un important potentiel de hausse compte tenu du loyer actuel de 18,74 $/pi² comparativement au taux de marché de 30 $/pi². Le locataire a manifesté son intérêt pour exercer l’option de renouvellement de façon anticipée. Le bail est garanti personnellement par les principaux de l’entité locataire.
Les taux de capitalisation mentionnés dans cette offre reflètent la tarification de la parcelle 1, l’immeuble scolaire occupé, à l’exclusion du terrain d’agrandissement adjacent, qui est disponible séparément et représente une valeur additionnelle non reflétée dans l’évaluation basée sur le revenu.
PROFIL DU LOCATAIRE
Advanced Achievers Academy (AAA) est un établissement d’enseignement de premier plan offrant des services de la maternelle à la 8e année dans le sud de Dade depuis 2015. Une inscription confirmée de 350 à 365 élèves place AAA dans le top 20 % des écoles privées de Floride en termes de taille et de diversité de la population étudiante. Les frais de scolarité publiés pour 2025-2026 sont de 11 900 $ par année, plus 750 $ de frais d’inscription par élève. L’Académie a maintenu une pleine capacité d’inscription tout au long de sa décennie d’occupation, sans aucun cas de défaut ni de retard de paiement de loyer.
REVENUS GARANTIS PAR LE GOUVERNEMENT
Un élément clé de différenciation en matière de crédit est la participation d’AAA au régime universel de choix d’école de la Floride. L’école est un bénéficiaire majeur des bourses Step Up For Students, incluant la Family Empowerment Scholarship (FES EO et FES UA), la bourse Gardiner, la bourse McKay et la Florida Tax Credit Scholarship. L’État de la Floride verse directement à l’école des paiements non cycliques au nom des élèves inscrits, créant un flux de revenus soutenu par le gouvernement, indépendant des conditions économiques des ménages. En se basant sur l’inscription confirmée et sur des bourses moyennes pondérées de 8 500 $ à 9 000 $ par élève, l’État de la Floride fournit de 3,1 M$ à 3,5 M$ de revenus bruts annuels d’origine gouvernementale, soit environ 5,5 fois la couverture du loyer de base annuel actuel.
RAJUSTEMENT AU TAUX DE MARCHÉ EN 2030
Les loyers actuels d’environ 18,74 $/pi² sont bien en deçà du taux de marché courant de 28 $ à 35 $/pi² pour des espaces éducatifs NNN construits sur mesure dans le sud du comté de Miami-Dade. Le rajustement contractuel à la juste valeur marchande au renouvellement de 2030 représente un important levier de création de valeur pour l’acheteur, que le locataire actuel exerce ou non l’option de renouvellement, ou qu’un exploitant concurrent prenne la relève du campus. Les espaces éducatifs construits sur mesure à Miami-Dade affichent un taux d’inoccupation inférieur à 2 %, et les écoles privées et à charte à l’échelle nationale recherchent activement des campus clés en main pour éviter le cycle d’approbation de 24 à 36 mois. Le propriétaire actuel reçoit de façon constante des demandes entrantes d’écoles concurrentes intéressées par cet emplacement.
POSSIBILITÉ D’AGRANDISSEMENT
La parcelle 2 bénéficie de plans d’ingénierie approuvés pour un bâtiment jumeau de 30 421 pi². La géométrie du site, le drainage et les ratios de stationnement sont déjà établis. AAA a manifesté un intérêt actif pour l’agrandissement et paie actuellement tous les impôts fonciers sur le terrain d’agrandissement pour un usage de débordement. Un acheteur peut négocier un bail préalable de phase II avec AAA durant la vérification diligente, éliminant le risque de location et permettant d’obtenir du financement institutionnel pour la construction. La phase II peut aussi être développée comme une installation éducative indépendante, autonome et complémentaire, créant un pôle éducatif à deux locataires sur un même campus.
MARCHÉ ET DÉMOGRAPHIE
Florida City se situe au cœur du corridor de croissance le plus dynamique du comté de Miami-Dade. Le rayon de 1 mille a connu une hausse de population de 17,18 % entre 2020 et 2025 et devrait croître de 9,51 % supplémentaires d’ici 2030, soit environ neuf fois la moyenne nationale. Cette croissance est alimentée par le centre de distribution Amazon South Dade de 2,4 millions de pi², la base de réserve aérienne de Homestead (7 200 membres du personnel) et l’économie de la porte d’entrée vers les Keys de la Floride. Le revenu médian des ménages dans un rayon de 1 mille est de 51 659 $. L’immeuble est situé à moins de 1 mille de la Route 1 et du Ronald Reagan Turnpike.
OBSTACLES À L’ENTRÉE
La construction d’une nouvelle école K-12 dans le comté de Miami-Dade exige de 24 à 36 mois de zonage, de vérification de capacité (concurrency) et d’approbations municipales auprès de multiples organismes indépendants. Le zonage à usage institutionnel est rare dans ce corridor. Les coûts de construction pour des installations éducatives construites sur mesure dépassent 450 $ à 500 $/pi², ce qui place le coût de remplacement entre 13,7 M$ et 15,2 M$, bien au-dessus de la base d’acquisition actuelle d’environ 358 $/pi².
Prière de ne pas déranger le locataire. Toutes les visites doivent être planifiées par l’intermédiaire du courtier inscripteur. Les représentants d’acheteurs sont les bienvenus.
