Citrus Heights Multi-résidentiel à vendre - Citrus Heights/Orangevale
Les appartements pour personnes âgées Rindle Ranch Senior Apartments constituent une communauté magnifiquement rénovée, de plain-pied, destinée aux personnes âgées. Lors de sa construction initiale, la propriété était exclusivement réservée aux seniors dans le cadre du programme Section 231, mais elle a été retirée de ce programme en 1986. Actuellement, il n'y a aucune restriction liée à l'acte de propriété; elle est régie par la loi Housing for Older Persons Act ("HOPA"). En d'autres termes, les propriétaires pourraient choisir de se retirer du programme HOPA à l'avenir. Les comparaisons de loyers suggèrent un potentiel significatif d'augmentation des loyers du marché si les unités vacantes étaient mises à disposition du grand public, bien que les résidents actuels soient souvent attirés par Rindle Ranch précisément en raison de la restriction HOPA.
La propriété a bénéficié de nombreuses améliorations et rénovations depuis 2021, notamment un nouveau revêtement extérieur, une nouvelle entrée principale pour le bureau et le club-house, une nouvelle signalisation, de nouveaux enclos à déchets, un nouvel éclairage, un aménagement paysager rénové incluant un parc pour chiens et un intérieur de club-house modernisé. Environ 55 % des unités ont été mises à jour à l'intérieur, avec de nouveaux revêtements de sol, luminaires et comptoirs. Les espaces d'agrément sont un atout majeur pour attirer les résidents potentiels; ils peuvent profiter d'une salle de billard, d'une bibliothèque, d'une cuisine commerciale attenante à une salle de bingo, d'espaces de bureau supplémentaires et de salles de réunion, d'une salle de sport et d'une grande piscine chauffée complétée par un spa. Les terrains offrent des sentiers sinueux au milieu d'un aménagement paysager luxuriant, incluant un magnifique jardin de roses.
Le prochain propriétaire héritera d'une propriété en bon état physique et d'un historique d'exploitation stable et solide. Une façon d'augmenter le revenu net d'exploitation (NOI) serait de s'attaquer à la facture de gaz centralisée actuellement payée par le propriétaire. Les résidents utilisent actuellement le gaz pour le chauffage, la cuisine et l'eau chaude. Le prochain propriétaire pourrait envisager de convertir le système de chauffage, ventilation et climatisation (HVAC) existant pour qu'il soit entièrement électrique, ce qui signifierait que les résidents seraient désormais responsables des factures liées au chauffage de leurs unités pendant les saisons froides. Cette option pourrait être explorée en parallèle avec le remplacement des sous-panneaux électriques de marque Zinsco, qui sont actuellement présents dans la grande majorité des unités. Les factures de gaz de PG&E à Rindle Ranch semblent être environ 8,5 fois plus élevées en janvier 2026 qu'en juin 2025, ce qui signifie que des économies substantielles sur les dépenses de services publics pourraient être transférées à l'utilisation électrique mesurée par les résidents.
