Hutchinson Island Services hôteliers à vendre - St Lucie Coastal
SEAHORSE BEACH BUNGALOWS — HÔTEL BOUTIQUE RÉNOVÉ DE 17 CHAMBRES · NORTH HUTCHINSON ISLAND, FL
Florida Dreams Realty Group est fière de présenter Seahorse Beach Bungalows, un hôtel boutique entièrement rénové de 17 chambres, mis en vente par son propriétaire privé de longue date. La propriété est située à un bloc de l'océan Atlantique sur la même île-barrière de 28 miles qui abrite Disney's Vero Beach Resort, Costa d'Este, Kimpton Vero Beach, Windsor et Orchid Island, mais à un prix d'entrée abordable pour North Hutchinson Island.
**OFFRE**
5 995 000 $ · 352 647 $ par chambre · Taux de capitalisation initial de 7,11 % · Taux de capitalisation stabilisé de 11,96 % sur un NOI pro forma de 717 000 $ · Réduction de 21 % par rapport à une juste valeur cible de 9,5 % de taux de capitalisation à 7,55 M $ · Prix inférieur au coût de remplacement.
**ACTIF PRÊT À L’EMPLOI — AUCUNE EXPOSITION PIP**
Rénovation complète de 1,5 million de dollars réalisée entre 2023 et 2026. Chaque chambre a été entièrement rénovée avec des meubles et équipements sur mesure (FF&E), des kitchenettes en noyer, des comptoirs en quartz, des plaques de cuisson à deux brûleurs, des machines Keurig, des friteuses à air et des réfrigérateurs complets dans les 17 unités. Nouveaux systèmes HVAC mini-split dans toutes les unités, nouveau toit en métal sur le bâtiment de 2 étages datant de 1925 (2024) qui abrite 4 unités, rénovation intérieure complète des sols, peinture, salles de bain, éclairage et menuiserie.
**PERFORMANCE STABILISÉE AU PREMIER TRIMESTRE 2026 — PREMIER TRIMESTRE OPÉRATIONNEL COMPLET À 17 CHAMBRES**
Revenus : 184 447 $ · Taux d’occupation : 77,3 % · ADR : 170,04 $ · RevPAR : 131,32 $. Ce résultat constitue la base sur laquelle repose le NOI stabilisé pro forma de 717 000 $ en 2028 — soutenu par la maturation continue des avis en ligne (OTA), une augmentation de l’ADR grâce au repositionnement de la marque vers des concurrents de l’île-barrière (240–525 $) et des vents macro favorables.
**15 DES 17 CHAMBRES ACCESSIBLES ADA — DIFFÉRENCIATEUR RARE SUR LE MARCHÉ**
Douches accessibles avec barres d’appui, bancs de douche pliants en teck, miroirs LED anti-buée, vanités flottantes en quartz, portes élargies partout. L’accessibilité ADA élargit considérablement le marché cible des clients et qualifie la propriété pour des réservations corporatives, gouvernementales et de tourisme médical que la plupart des concurrents boutiques ne peuvent pas capturer.
**MIX DES CHAMBRES (17 UNITÉS)**
2 chambres avec lit Queen (ADR 195 $) · 10 chambres Queen avec kitchenette (ADR 205 $) · 5 suites avec deux lits Queen (ADR 225 $, capacité de 6 personnes). ADR moyen : 208 $.
**EMPLACEMENT & MARCHÉ**
2502 Tamarind Drive, North Hutchinson Island, FL 34949 — emplacement résidentiel calme du côté du comté de St. Lucie de l’île-barrière, à un bloc de l’accès public à la plage. Facteurs de demande : Fort Pierce Inlet State Park (1,1 km), Pepper Park Beach (0,8 km), Navy UDT-SEAL Museum (1,9 km), centre-ville de Fort Pierce (7,2 km), Treasure Coast International Airport (11,3 km), corridor de luxe de Vero Beach (35,4 km).
**QUATRE LEVIERS DE VALEUR AJOUTÉE**
(1) Convergence de l’ADR avec les concurrents de l’île-barrière — réduire de moitié l’écart avec Seaspray Surf Lodge (240 $) ajoute 70 000–100 000 $ de NOI annuellement sans capex. (2) Événements, retraites et privatisations — capacité de 34+ personnes, cour paysagée, acceptation des animaux, absence de F&B existant; un programme de mariage ou de retraite corporative pourrait ajouter 75 000–150 000 $ de revenus supplémentaires. (3) Expansion physique de 2–5 chambres supplémentaires — conversion de fosse septique en égout et zonage HIRD supportés; chaque chambre ajoute ~45 000 $ de revenus et ~33 000 $ de NOI annuellement. (4) Piscine — plans architecturaux approuvés prêts à exécuter, augmentation typique de 10–15 % de l’ADR, coût de construction 180 000–240 000 $, impact sur les revenus 85 000–130 000 $ annuellement.
Combinés, ces leviers soutiennent un plafond stratégique d’acheteur de 10,0 M–11,6 M $ sur un horizon de repositionnement de 24–36 mois.
**DÉTAILS DE LA PROPRIÉTÉ**
0,43 acres · 5 034 pieds carrés répartis sur deux bâtiments (1925 + 2007) · maçonnerie, couloir extérieur, 2,2 étages · zonage HIRD avec CU approuvé pour l’hébergement · certificat d’utilisation actif · taxes foncières 44 000 $/an (base réévaluée) · parcelle 1425-603-0006-000-1.
**POSITIONNEMENT PAR RAPPORT AUX CONCURRENTS**
Le prix demandé de Seahorse de 352 647 $ par chambre est inférieur au niveau des hôtels boutiques côtiers rénovés — Vista Lago Beach House 491 667 $/chambre (Fort Pierce A1A, 2026), Grandview Gardens 625 000 $/chambre (West Palm Beach, 2025), Jensen Beach Inn 433 333 $/chambre avec restaurant (2026). Point médian du niveau : 516 000 $/chambre; Seahorse est proposé à 32 % en dessous du point médian.
**VENTS MACRO FAVORABLES**
Lancement du service passager commercial à Treasure Coast International Airport en 2026 (11,3 km). Remplacement du pont North Causeway en construction (moins de 1 km). Le comté d’Indian River classé n°1 des marchés résidentiels tout-cash aux États-Unis en 2025 avec 62,7 %.
**DIVULGATION FINANCIÈRE**
Tous les taux de capitalisation, NOI et chiffres de dépenses d’exploitation mentionnés sont PRO FORMA basés sur les projections stabilisées de 2028 (Année 1 FY 2026 : 785 000 $ de revenus / 570 000 $ de NOI; Stabilisé 2028 : 960 000 $ de revenus / 717 000 $ de NOI). Les résultats réels des douze derniers mois reflètent l’année de transition 2025 pendant l’achèvement des rénovations et l’expansion des chambres (de 13 à 17 en septembre 2025) et sont disponibles après signature d’un NDA. Les résultats réels du premier trimestre 2026 sont mentionnés ci-dessus comme le premier trimestre pleinement stabilisé à 17 chambres.
**PROCESSUS D’OFFRE**
Mémorandum d’offre et états financiers complets disponibles après signature d’un NDA. Visites sur rendez-vous uniquement avec un préavis de 24 heures pour préserver l’expérience des clients. Toutes les demandes doivent être adressées au courtier.
**ADRIANA MONTES**
Courtier · Florida Dreams Realty Group · Licence FL BK 3096165
321.689.6258 · adriana@floridadreamsrealty.com
