Miami Spécialité à vendre - Northeast Dade
Colliers est ravi de présenter en exclusivité El Car Wash Biscayne Miami, un investissement dans un lave-auto express à locataire unique sous bail absolu NNN, et l'un des emplacements de lave-auto express les plus performants aux États-Unis. Le magasin génère quatre dollars pour chaque dollar de loyer payé, avec une couverture locative de 4 fois, soit environ le double du niveau considéré comme sain pour les investissements en baux nets de lave-auto. Les revenus et les abonnements ont augmenté chaque année depuis l'ouverture. Une performance de cette envergure n'est pas le fruit du hasard. Elle résulte d'un opérateur dominant, d'une zone commerciale dense et aisée, et d'une position stratégique sur un corridor qui ne peut être reproduite.
POINTS FORTS DE L'INVESTISSEMENT
- Couverture locative de 4x
- Bail absolu NNN avec 19 ans restants et aucune responsabilité pour le propriétaire
- Augmentations annuelles de loyer de 2 % pendant la durée initiale et les six options de renouvellement de cinq ans, sans périodes de stagnation
- Garantie corporative du premier opérateur de lave-auto express en Floride, soutenu par Warburg Pincus
- Environ 1 000 voitures lavées par jour, avec 82 % des revenus récurrents mensuellement
- Améliorations nouvellement construites en 2021 sur un terrain d'angle stratégique sur Biscayne Boulevard
- Dépréciation bonus potentielle de 100 % sur la base dépréciable selon la législation actuelle
- La Floride n'a pas d'impôt sur le revenu des particuliers
LE BAIL
Le bail triple net reflète la qualité de l'immobilier. El Car Wash occupe la propriété sous un bail absolu NNN avec 19 ans restants sur la durée initiale, suivis de six options de renouvellement de cinq ans, portant la durée potentielle du bail à 50 ans. Le loyer augmente de 2 % chaque 1er octobre pendant la durée initiale et chaque période d'option, atteignant plus de 852 000 $ à la fin de la durée initiale et plus de 1,5 million $ à la fin de la dernière option. Le bail est assorti d'une garantie corporative, le loyer est payable sans compensation en cas de sinistre ou de condamnation, et le propriétaire n'a aucune obligation d'entretien, de réparation ou de capital. Il s'agit de revenus passifs sans responsabilités pour le propriétaire, idéal pour les investisseurs en baux nets hors de l'État ou du marché.
LE LOCATAIRE
El Car Wash est le premier opérateur de lave-auto express en Floride et l'une des entreprises les plus solides de l'industrie américaine du lave-auto. Fondée à Miami en 2011, l'entreprise a été pionnière du modèle express en Floride et a passé quinze ans à construire le réseau de magasins le plus profond de l'État. Plus de 500 000 membres sont abonnés à ses programmes de lavage illimité, l'une des plus grandes bases d'abonnés de l'industrie, générant des revenus d'abonnement qui arrivent chaque mois, peu importe la météo. L'entreprise exploite plus de 90 emplacements en Floride, au Michigan et au Maryland, avec plus de 60 sites supplémentaires en développement et un objectif déclaré de dépasser les 100 emplacements d'ici la fin de l'année. Warburg Pincus, l'une des plus anciennes et des plus grandes sociétés de capital-investissement au monde, a recapitalisé l'entreprise en 2022 et la soutient depuis. Dans une industrie remplie d'opérateurs construits pour vendre, El Car Wash a été conçu pour durer.
L'IMMOBILIER
La propriété est un lave-auto express de 3 535 pieds carrés construit en 2021 sur un terrain d'angle stratégique de 27 878 pieds carrés donnant sur Biscayne Boulevard, la route nationale 1, le principal corridor commercial de l'est du comté de Miami-Dade. Le site est situé dans le corridor de North Miami, entre les communautés riveraines aisées de Keystone Point et Sans Souci, des quartiers établis de maisons unifamiliales en bord de mer où l'air salin de Biscayne Bay rend l'entretien régulier des voitures nécessaire plutôt qu'un luxe. Le site comprend un tunnel de lavage unique, un espace couvert pour les aspirateurs, un pavage en béton partout, et une signalisation monumentale.
L'offre est l'autre moitié de l'argument. Les terrains du côté est de Biscayne Boulevard dans cette section sont soit construits, résidentiels, soit en bord de mer. Assembler un terrain commercial comparable avec cette façade à un coût permettant un lave-auto express concurrent n'est pas une proposition réaliste. Un acheteur acquiert une position qui ne peut être reproduite de l'autre côté de la rue.
L'HISTOIRE DE CROISSANCE
Plus de 1 600 unités résidentielles sont en construction ou en cours de livraison le long de cette section du corridor, y compris One Park Tower, 2400 Laguna Circle, Nexo Residences, Alton Biscayne et Biscayne Breeze. Un projet de développement de 561 unités a été proposé directement en face de Biscayne Boulevard, et plus de 4 000 résidences sont autorisées à SoLe Mia, la communauté planifiée de 184 acres située à un mile et demi au nord. Chacun de ces ménages atteint le reste de la ville via Biscayne Boulevard, et les abonnements de lavage sont vendus aux ménages, pas au trafic de passage.
EFFICACITÉ FISCALE
La propriété en pleine propriété d'un lave-auto est parmi les structures les plus efficaces sur le plan fiscal dans l'immobilier à bail net. Selon la législation actuelle, l'équipement du tunnel, le système d'aspiration, les auvents, l'éclairage du site, la signalisation et le pavage sont correctement classés comme biens de cinq, sept ou quinze ans, et la répartition des coûts alloue généralement une grande part du prix d'achat d'un lave-auto à des biens à durée de vie courte éligibles à une dépréciation bonus de 100 % la première année. Combiné à l'absence d'impôt sur le revenu des particuliers en Floride, le profil après impôt est exceptionnellement adapté aux investisseurs à revenu élevé cherchant des déductions la première année et aux bureaux familiaux construisant des revenus passifs efficaces sur le plan fiscal.
Les données financières du magasin sont disponibles sous NDA. Contactez Christopher Twist, Vice-président principal, Colliers, au 561-602-8390 pour le mémorandum d'offre et le NDA.
