San Diego Multi-résidentiel à vendre - Uptown East
* * s'il vous plaît ne pas déranger les résidants* *
Commission d'acheteur de 3 % payée à la clôture de l'entiercement. Le vendeur souhaite encaisser - le financement du vendeur n'est pas disponible
Pensez à long terme ! Vous souvenez-vous des taux d'inoccupation élevés sur plusieurs années des années 90 et de la grande crise financière ?
Quand est-ce que cela se répète à nouveau ! Le climat tant désiré de San Diego attirera FOREVER les locataires
chaque fois que les loyers se ramollisent, ce qui crée un cycle continu de demande à long terme.
Il est possible que San Diego ne connaîtrait pas un assouplissement comme ceux ci-dessus : Newmark vient de publier le White Report pour le premier trimestre de 2026
identifie le caractère géographique « enfiché » de San Diego crée inévitablement des terres rares pouvant être aménagées avec
des logements locatifs bien nécessaires dès 2027 - 2028 !
EMPLACEMENT ET OPPORTUNITÉ DE LA PROPRIÉTÉ
La propriété disponible dans cette annonce est un immeuble de 6 unités de 3788 pieds carrés sur un terrain plat de 6969,6 pi2. Le lot est la plus grande parcelle privée des six parcelles qui composent le « bloc court » de la rue Iowa, juste au nord du cercle K sur le boulevard El Cajon. Le petit pâté de maisons est bordé de deux rues et d'une allée de 10 pieds. La zone de recouvrement des collectivités complètes de niveau 3 s'applique, ce qui permet 6,5 fois la superficie du terrain assemblé en pieds carrés bruts construits, moins la longueur du corridor de servitude des services publics par rapport à la longueur de la rue Boundary. L'occasion est d'ASSEMBLER les autres colis au fil du temps. De manière optimale, une stratégie mise en œuvre tiendrait parti de l'achat des lots adjacents au moment d'une forte dislocation économique ou d'une réduction par rapport aux valeurs actuelles (qui se produisent de temps à autre). Chaque acquisition supplémentaire contribue de manière significative à l'assemblage final des blocs. Le terrain plat permet d'obtenir un rendement unitaire maximal avec le coût de nivellement le plus bas possible. CAL TRANS n'a aucune propriété dans la rue Boundary, une exception rare. La limite de propriété de Cal Transs est sa clôture à maillons à Boundary St.
COMMODITÉ DE L'EMPLACEMENT :
Avec un accès adjacent à 805 fwy, l'emplacement offre un accès très pratique aux autoroutes 8, 15, 163 et 94 reliant le centre-ville, Mission Valley, Beaches, East County et South Bay. La décision de SPROUTS de s'installer au 33rd St.and El Cajon Blvd. témoigne de leur conviction de la gentrification continue du quartier et de la viabilité économique. L'ouverture de Sprouts est prévue pour l'automne. SPROUTS rendra la corvée fréquente d'épicerie très pratique à 1/3 de mile en véhicule. Le transport en commun vers SDSU, Downtown, La Mesa, Fashion Valley, North Park Central, Escondido (via Rapid 235 à l'I-15 Transit Center) et les destinations entre les deux sont assurés par les lignes Metropolitan Transit 215 et 6, toutes reliées par la MTS Route 1 qui peut être empruntée à seulement deux pâtés de maisons à l'ouest de Iowa Street.
CALCUL DE LA SUPERFICIE ET PRODUCTION UNITAIRE :
Les 6 parcelles assemblées, accompagnées des vacances accordées par la Ville sur les droits de passage existants ^ (rue Boundary et l'allée reliant Est/Ouest à la rue Iowa) = 1,15 acre (50 094 pi2, sous réserve de l'arpentage) MOINS le corridor de servitudes de services publics non constructible de 25 pi x 475 pi (11 875 pi2) donne 38 219 pi2 x 6,5 FAR = 248 423 pouce brute à bâtir Zone - appelela 248 000 sf. L'application de 20 % pour la zone commune/la circulation et les fonctions de base permet de dégager 198 400 pi2 de la superficie brute constructible attribuable à la production unitaire (80 % des 248 000). En appliquant un programme simpliste de prototypes à 100 % 2br/2ba, chacun de 850 pieds carrés, le potentiel de rendement est de 233 unités. Si l'on établit un coût total d'accumulation de parcelles à 12,5 millions de dollars, on obtient un coût foncier brut de 54 000$ par unité.
^ les politiques de l'État sur le « LOGEMENT ABORDABLE POUR TOUS » ont mis l'avenir de San Diego sur la voie permanente de devenir très, très dense au fil du temps, comme Los Angeles, Chicago et Seattle. Compte tenu de cet engagement, la Ville n'a aucune raison de refuser les vacances de son droit de chemin public qui contribuerait de manière significative à la création de logements nécessaires.
STATIONNEMENT - UN AVANTAGE CONCURRENTIEL
L'emprise de 80' de la rue Iowa permet un stationnement à 90 degrés. Avec des stalles de 8 pieds de large, la longueur de 415 pieds pourrait accueillir au moins 39 places, dont deux tabliers d'entrée et de sortie doubles pour personnes handicapées et deux de 24 pieds de large, à double entrée et sortie (un pour le stationnement souterrain, un pour le stationnement au niveau du sol). Une structure de stationnement souterrain à un seul niveau utilisant 38 000 pi2 de terrain avec une configuration de stalles diagonales produira 75 places, soit 114 au total (39 + 75). L'utilisation de 75 % de la parcelle au niveau du sol pour le stationnement apportera environ 86 stalles = 200 places totales (114 + 86).
SERVICES PUBLICS :
Lignes électriques aériennes à haute tension et deux conduites de gaz à haute pression situées dans un couloir de servitudes existant sur la rue Boundary. Environ 425 pieds linéaires de lignes électriques à haute tension (69 kv, 12 kv) nécessitent un sous-sol encastré en béton. Une tour de transmission en acier de 60 pi doit être enlevée. Il reste deux poteaux aux extrémités nord/sud du projet. De plus, une conduite de gaz de 16 po et de 6 po existe et il est proposé de demeurer dans la servitude des services publics.
REVENUS DU PROJET ET VALEUR DE VENTE POTENTIELLE
En supposant un taux de loyer de 3 200 $/mo. et en appliquant un facteur d'inoccupation conservateur de 6 %, le revenu annuel est d'environ 8 410 000$. Après impôts fonciers et 30 % des coûts d'exploitation, revenu annuel net = 4 678 000$. En utilisant un taux de capitalisation de 4,2 %, on impute la valeur du projet à 111 381 000$. Un prix de vente unitaire moyen de 675 000$ attribue une valeur de projet à 157 275 000$. Cela fait 51 ans que cette propriété a été disponible pour la dernière fois à l'achat. L'acquisition de cette propriété vous permet de gagner un revenu, tandis qu'au fil du temps, vous acquérez 5 parcelles adjacentes dues au Sud. Saisissez cette rare occasion de créer votre patrimoine patrimonial.
VALEUR AJOUTÉE :
Le sujet est composé de (2) grandes unités 1br/1ba d'environ 745 pi2 ; (4) unités 1br/1ba d'environ 575 pi2 totalisant 3 788 pi2 avec (8) places de stationnement sur place, un rapport généreux de 2,1/1 000 pi2. le stationnement dans la rue présente souvent l'espace comme un débordement.. capacité d'agrandir deux unités. .Les loyers pro forma sont de 1 895$ chacun pour chaque 4 unités, 2095$ pour les 2 plus grandes unités... blanchisserie .coin sur place.. optimiser les loyers avec une gestion assertive
les documents sur les services publics et le sondage Cal Trans sont tous disponibles
