Ashland Terrain à vendre
PRIX RÉDUIT — Normal Neighborhood Gateway | ±9,71 Acres | 2082 & 2090 E Main St, Ashland OR
Offert maintenant à 2 900 000 $ — réduit de 3 500 000 $ et positionné à environ 17 % en dessous de la valeur indiquée « en l’état » d’environ 3,5 M$, soutenue par une grille d’ajustement de six comparables de ventes de terrains adjacents à la limite de croissance urbaine (UGB) et au corridor East Main. La tarification est structurée pour liquider le marché et reflète la position de l’acheteur avant l’obtention des autorisations.
Cette offre représente une occasion rare d’acquérir ±9,71 acres de terrain de premier choix, aligné sur le plan, à l’entrée est du district Normal Neighborhood de 93 acres adopté par Ashland — la zone désignée par la ville pour une croissance durable, piétonnière et à usage mixte. L’assemblage comprend trois parcelles contiguës avec une excellente visibilité et une façade directe sur East Main, situées à environ un mile de l’Université Southern Oregon et du centre-ville d’Ashland. La propriété se trouve juste à l’extérieur des limites de la ville, mais à l’intérieur de la limite de croissance urbaine, contiguë aux limites existantes de la ville et aux services municipaux à proximité — créant une voie claire et bien établie pour une annexion de type III, sous réserve des processus et approbations de la ville.
Un cheminement d’autorisation conforme au plan et dé-risqué
Adopté par le conseil municipal d’Ashland en 2015, le Normal Neighborhood Plan établit le cadre politique et de conception pour ce site. L’utilisation, la densité et le réseau de rues sont conformes au plan par conception — la question des autorisations concerne la coordination au niveau du plan directeur et l’annexion de type III, et non si le développement est permis en principe. Calendrier indicatif entre l’acquisition et la construction verticale : 18 à 30 mois. Le zonage anticipé dans le cadre du Normal Neighborhood inclut NN-1-5, NN-1-3.5 et NN-1-3.5-C, soutenant un mélange progressif d’utilisations résidentielles unifamiliales, de cottages, d’habitations attenantes et de commerces de quartier à petite échelle.
Infrastructure par phases — Échelle de façade, pas de corridor complet
Le plan prévoit expressément l’achèvement par phases des améliorations de la rue East Main, calibrées en fonction de l’impact du développement. Un développement de façade en phase un est responsable des améliorations proportionnelles à l’échelle de la façade, et non de la construction complète du corridor. Il est important de noter que le site n’est pas adjacent à la voie ferrée — la construction complète de Normal Avenue et la mise à niveau du passage ferroviaire ne sont pas des obligations de phase un pour cette parcelle. Le mécanisme du District de financement anticipé (AFD) de la ville est disponible pour rembourser les surdimensionnements des égouts hors site admissibles et les segments d’amélioration de façade admissibles, sous réserve de l’exécution d’un accord de développement, améliorant matériellement la position de trésorerie du projet.
Incitatifs cumulables disponibles pour les acheteurs admissibles
En plus de l’AFD, les acheteurs admissibles peuvent avoir accès à des compensations de frais de développement du système (SDC), au Fonds fiduciaire pour le logement abordable d’Ashland, à des subventions de l’État de l’Oregon pour la construction de garderies et d’installations d’apprentissage précoce, à des crédits fédéraux 45L pour les nouvelles maisons écoénergétiques, à des crédits d’investissement pour l’installation solaire admissible et au financement des installations communautaires de l’USDA. L’admissibilité, la demande et l’attribution sont soumises aux règles spécifiques des programmes; plusieurs programmes fonctionnent sur des cycles compétitifs avec des fenêtres de financement définies, et il incombe à l’acheteur de vérifier et de poursuivre leur disponibilité au moment de la demande.
Public cible défini
Le site convient bien à trois profils d’acheteurs identifiables, chacun avec des cadres de souscription matériellement différents :
1. Développeurs régionaux de multifamilial et d’usage mixte livrant des projets de 50 à 150 unités dans des marchés secondaires du nord-ouest du Pacifique.
2. Partenariats alignés sur la mission, combinant des résidences à prix du marché avec des programmes communautaires tels que des logements abordables, des logements pour travailleurs ou des composantes de garderie/apprentissage précoce.
3. Stratégies de petits constructeurs par phases, autorisant la parcelle entière et construisant verticalement par phases sur une fenêtre pluriannuelle, avec des ventes intermédiaires de lots selon les besoins.
Le mélange de densité NN et la structure de phasage du plan accommodent les trois.
Capacité de développement illustratif
Les matériaux de planification conceptuelle illustrent un programme représentatif d’environ 88 unités d’habitation réparties entre des formats unifamiliaux détachés, des cottages, des habitations attenantes et à usage mixte, plus environ 7 000 pieds carrés de commerces de quartier au rez-de-chaussée. Ce programme est uniquement illustratif — il ne constitue pas la base sur laquelle le prix demandé est fixé et n’est pas représenté comme réalisable dans un délai spécifique. Les acheteurs doivent développer leur propre programme et souscription.
Avantages stratégiques
- Conformité au plan : Utilisation, densité et réseau de rues déjà établis dans le cadre du plan adopté par la ville en 2015.
- Infrastructure par phases : Obligations à l’échelle de la façade uniquement — pas de passage ferroviaire ou de construction complète du corridor en phase un.
- Remboursement AFD : Voie définie pour le surdimensionnement des égouts admissibles et les segments d’amélioration de façade.
- Incitatifs cumulables : AFD, compensations SDC, subventions étatiques pour garderies, crédits énergétiques fédéraux et programmes USDA peuvent être disponibles pour les acheteurs admissibles.
- Fondamentaux de localisation solides : Façade directe sur East Main avec accès artériel à l’I-5; ~1 mile de SOU et du centre-ville d’Ashland; ~15 miles de l’aéroport international Rogue Valley–Medford.
- Offre limitée : L’une des dernières grandes parcelles de développement contiguës dans la limite de croissance urbaine d’Ashland.
Facteurs de marché
Le marché résidentiel d’Ashland combine un inventaire limité de nouvelles constructions avec une absorption constante et des fondamentaux de localisation solides. Les valeurs des maisons unifamiliales environnantes dans un rayon d’un mile du site ont dépassé en moyenne 550 000 $ en 2025, avec des produits comparables de nouvelles constructions actifs (Kestrel Park) actuellement vendus à partir du milieu des 700 000 $. Le plan global de la ville met l’accent sur le développement en densification et à usage mixte dans la limite de croissance urbaine, offrant une opportunité limitée dans le temps pour les développeurs de sécuriser des terrains alignés sur le plan dans une zone de croissance approuvée par la ville. La proximité de l’Université Southern Oregon, du lycée Ashland et des principaux centres d’emploi régionaux renforce à la fois le potentiel de développement à court terme et la valeur stratégique à long terme.
Pourquoi investir maintenant
C’est l’occasion d’ancrer la prochaine phase de croissance intelligente et durable d’Ashland à l’extrémité est du district mixte planifié de 93 acres de la ville. Avec un cheminement d’autorisation conforme au plan, une infrastructure par phases à l’échelle de la façade, la disponibilité du remboursement AFD, une structure d’incitatifs cumulables et une tarification structurée à un rabais significatif par rapport à la valeur « en l’état » soutenue par les comparables, Normal Neighborhood Gateway représente une plateforme de développement claire et bien documentée dans la limite de croissance urbaine d’Ashland.
Cartes interactives LandID
Carte 1 : [Aperçu des limites du site]
Carte 2 : [Contexte du plan Normal Neighborhood]
Prochaines étapes
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Courtiers inscripteurs
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