Boulder Portefeuille de propriétés à vendre
Le Unique Apartment Group est ravi de présenter le "University Hill 3-Pack", une opportunité d'investissement en logement étudiant comprenant trois propriétés totalisant 38 chambres et 12 salles de bain, situées sur University Hill à Boulder, Colorado. Cette offre inclut les adresses suivantes : 1012 14th Street (16 chambres / 5 salles de bain), 1127 12th Street (12 chambres / 4 salles de bain) et 1139 12th Street (10 chambres / 5 salles de bain). Ces propriétés sont proposées ensemble, mais peuvent également être acquises séparément. Chaque propriété se trouve à quelques pas du campus de l’Université du Colorado à Boulder (CU Boulder) ainsi que du corridor commercial, de restaurants et de bars qui caractérise "The Hill". Cela offre à l’acheteur une échelle immédiate et une exposition concentrée au sous-marché locatif étudiant le plus prisé de l’État. Les étudiants sont attirés par "The Hill" pour son ambiance sociale et sa praticité piétonnière, et la demande dépasse constamment l’offre : University Hill est géographiquement enclavé et déjà largement développé, avec des restrictions de zonage et de topographie qui limitent fortement les nouvelles constructions, tandis que CU Boulder accueille plus de 38 000 étudiants, faisant face à un déficit persistant de logements sur le campus.
Le sous-marché de "The Hill" fonctionne sur un cycle de pré-location : les baux de l’année suivante sont généralement signés dès le semestre d’automne précédent, offrant ainsi aux propriétaires une rare visibilité anticipée sur l’occupation et les revenus locatifs avant même la fin de l’année en cours. Les trois propriétés sont actuellement louées à des membres de fraternités : 1012 14th Street et 1127 12th Street servent chacune de maison principale pour un chapitre, tandis que 1139 12th Street fonctionne comme maison satellite pour un autre chapitre. Cela garantit des baux organisationnels et un flux constant de locataires grâce aux cycles de recrutement des fraternités. Les augmentations annuelles de loyer sont la norme dans ce sous-marché, et la configuration en baux de groupe réduit les frictions liées au roulement des locataires, offrant ainsi un flux de trésorerie stable et peu exigeant en gestion.
Les propriétaires actuels ont également investi de manière significative dans les trois propriétés ces dernières années, laissant peu de dépenses en capital à prévoir pour un nouvel acquéreur à court terme. À 1012 14th Street, toutes les salles de bain et la cuisine du sous-sol ont été rénovées en 2023, le toit a bénéficié de réparations importantes et de remplacement de bardeaux, avec l’ajout d’une nouvelle membrane bitumineuse modifiée sur la section plate. Le PRV et le réservoir d’expansion ont été remplacés en 2024, et la peinture intérieure ainsi que les revêtements de sol ont été rafraîchis en 2025. À 1127 12th Street, la terrasse extérieure a été remplacée par un revêtement en Trex en 2024, deux salles de bain ont été entièrement rénovées en 2025, et une modernisation intérieure de 120 000 $ a été achevée en 2026. À 1139 12th Street, un nouveau dispositif anti-refoulement et une vanne d’arrêt d’eau ont été installés en 2024, et en 2025, les deux chauffe-eaux ont été remplacés et une salle de bain a été entièrement rénovée.
Au-delà des flux de trésorerie actuels, les propriétés situées sur 12th Street offrent un potentiel significatif de développement à long terme. Les deux parcelles sont zonées RH-5 (résidentiel haute densité) et, combinées via une élimination des limites de lots, elles formeraient un site unique de 15 625 pieds carrés. Les amendements au code de zonage de Boulder en 2025 ont considérablement amélioré l’environnement de développement pour ces propriétés, en supprimant les exigences minimales de stationnement, la superficie minimale par unité d’habitation et les limites d’occupation. Un certificat d’altération pour site patrimonial avait été accordé en 2020 pour des ajouts arrière respectant le caractère historique des structures datant de 1899, établissant un précédent de conception avec le personnel de la ville et le comité d’examen des sites patrimoniaux. Cette approbation a depuis expiré et nécessiterait une mise à jour. Une analyse architecturale récente envisage des scénarios permettant d’ajouter entre 14 et 19 chambres supplémentaires, représentant environ 4 600 à 6 900 pieds carrés de nouvelle surface habitable, offrant ainsi à un futur propriétaire une opportunité claire d’augmenter la densité sur un bloc déjà entièrement développé.
