San Diego Multi-résidentiel à vendre - College Area
Prix fixé pour une vente immédiate à 45 000 $ par unité en dessous de la moyenne des ventes comparables des années 1980+ au cours de l'année dernière !
Le 3854 50th Street représente une opportunité attrayante d'acquérir un bien immobilier de construction des années 1980 nécessitant peu d'entretien, situé dans un emplacement central de San Diego historiquement très demandé mais abordable. Cet investissement "cheval de bataille" combine des revenus solides en place avec des améliorations d'infrastructure et des systèmes souhaitables.
La propriété bénéficie d'importantes améliorations d'infrastructure et de caractéristiques de construction durables des années 1980 qui réduisent considérablement les risques et les coûts de propriété à long terme. Le bâtiment est équipé de conduites d'égout en ABS et de nouvelles conduites d'eau en cuivre qui ont été déplacées de la dalle vers l'extérieur du bâtiment — une amélioration significative par rapport aux biens plus anciens avec une plomberie en fonte vieillissante. Le système électrique est composé de panneaux Arrow Hart Murray d'origine des années 1980, qui ne sont pas signalés par les compagnies d'assurance. Les améliorations incluent un nouveau toit (2020), des fenêtres à double vitrage, un repavage du stationnement et de nouveaux garde-corps conformes aux normes sur les passerelles.
Les investisseurs expérimentés reconnaissent le fardeau financier substantiel associé au remplacement de la plomberie en fonte, des conduites d'eau dans la dalle et des panneaux électriques problématiques — des dépenses qui peuvent atteindre en moyenne 25 000 à 35 000 $ par unité, sans compter les coûts de démolition et de reconstruction. Cet actif évite ces grandes dépenses en capital, offrant un profil d'exploitation plus prévisible et contrôlé.
La propriété génère un solide taux de capitalisation de 6,10 % et un GRM de 9,95 avec les augmentations de loyer immédiatement disponibles, et un taux de capitalisation proforma de 6,86 % après des rénovations complètes des intérieurs. Les intérieurs des unités ont reçu des mises à jour légères au fil du temps, mais reflètent actuellement un entretien différé et des finitions datées. Toutes les unités peuvent bénéficier d'une augmentation immédiate des loyers, permettant des revenus supplémentaires ou pouvant être utilisées comme stratégie pour encourager le roulement naturel des unités afin de commencer les rénovations pour une capacité de loyer encore plus élevée.
La propriété comprend huit (8) unités de 1 chambre / 1 salle de bain et deux (2) unités de 2 chambres / 1,5 salle de bain situées sur un terrain surdimensionné de 12 885 pieds carrés avec environ 5 696 pieds carrés d'espace de vie louable. La propriété offre 17 espaces de stationnement, créant une opportunité de revenus supplémentaires pour les locataires nécessitant plus d'un espace. Une buanderie sur place est présente mais actuellement non équipée de machines, offrant un potentiel immédiat grâce à l'installation d'un service de buanderie en tant qu'aménagement pour les locataires et source de revenus supplémentaires. Les services publics incluent 11 compteurs électriques, un compteur de gaz et un compteur d'eau.
Les résidents bénéficient de la proximité de nombreux centres d'emploi et de style de vie majeurs de San Diego, tous situés à 5–15 minutes en voiture, notamment le centre-ville de San Diego, North Park, Mission Valley, Fashion Valley, SDSU, USD, la base navale de San Diego et le centre médical Scripps. La propriété offre une excellente connectivité aux autoroutes via l'I-15, l'I-805, l'I-8 et la SR-94, soutenant une forte demande locative et une stabilité à long terme des loyers.
