San Diego Multi-résidentiel à vendre - Uptown East
* * * Veuillez ne pas déranger les résidents * * *
Une commission de 3 % pour l'acheteur sera versée à la clôture de l'entiercement. Le vendeur souhaite encaisser - financement par le vendeur non disponible.
Pensez à LONG TERME ! Souvenez-vous des taux de vacance élevés sur plusieurs années dans les années 90 et pendant la Grande Crise Financière ?
Quand cela se reproduira-t-il ? Le climat très recherché de San Diego sera TOUJOURS un AIMANT attirant les locataires dès que les loyers s'assoupliront, créant un cycle continu de demande à LONG TERME.
Il est possible que San Diego n'expérimente pas un assouplissement comme ceux mentionnés ci-dessus : Le rapport White de Newmark récemment publié pour le premier trimestre 2026 identifie le caractère géographiquement "enclavé" de San Diego, ce qui crée une rareté inévitable des terrains constructibles avec un besoin urgent de logements locatifs dès 2027-2028 !
EMPLACEMENT DE LA PROPRIÉTÉ ET OPPORTUNITÉ :
La propriété disponible dans cette annonce est un immeuble d'appartements de 6 unités de 3788 pi² sur un terrain plat de 6969,6 pi². Le lot est le plus grand terrain privé parmi les six parcelles qui composent le "petit bloc" sur Iowa St., juste au nord de Circle K sur El Cajon Blvd. Le petit bloc est bordé par deux rues et une allée de 10 pieds. La zone de superposition Complete Communities Tier 3 s'applique, permettant 6,5 fois la superficie totale du terrain assemblé en superficie brute construite, moins le corridor de servitude utilitaire sur toute la longueur de Boundary Street. L'opportunité consiste à ASSEMBLER les autres parcelles au fil du temps. Idéalement, une stratégie employée consisterait à capitaliser sur l'achat des lots adjacents lors d'opportunités de dislocation économique profonde/rabais par rapport aux valeurs actuelles (ce qui se produit de temps en temps). Chaque acquisition supplémentaire contribue de manière significative à l'assemblage final du bloc. Le terrain plat permet un rendement maximal en unités avec les coûts de nivellement les plus bas possibles. CAL TRANS ne possède aucun terrain sur Boundary Street, une exception rare. La limite de propriété de Cal Trans est leur clôture en chaîne sur Boundary St.
CONVENANCE DE L'EMPLACEMENT :
Avec un accès adjacent à l'autoroute 805, l'emplacement offre un accès super pratique aux autoroutes 8, 15, 163 et 94 reliant le centre-ville, Mission Valley, les plages, East County et South Bay. La décision de SPROUTS de s'installer à 33rd St. et El Cajon Blvd. témoigne de leur conviction de la gentrification continue du quartier et de sa viabilité économique. Sprouts devrait ouvrir d'ici l'automne. SPROUTS rendra la corvée fréquente des courses très pratique à seulement 1/3 de mile en voiture. Le transport en commun vers SDSU, le centre-ville, La Mesa, Fashion Valley, North Park central, Escondido (via Rapid 235 au centre de transit I-15) et les destinations intermédiaires est assuré par les itinéraires 215 et 6 de Metropolitan Transit, tous avec des connexions via l'itinéraire 1 de MTS qui peut être embarqué à seulement deux blocs à l'ouest de Iowa Street.
CALCUL DE LA SUPERFICIE ET PRODUCTION D'UNITÉS :
Les 6 parcelles assemblées, accompagnées des vacations accordées par la ville des droits de passage existants ^ (Boundary Street et l'allée Est/Ouest reliant Iowa Street) = 1,15 acres (50 094 pi², sous réserve d'enquête) MOINS le corridor de servitude utilitaire non constructible de 25' x 475' (11 875 pi²) donne 38 219 pi² X 6,5 FAR = 248 423 pi² de superficie brute constructible - arrondissons à 248 000 pi². En appliquant 20 % pour les espaces communs/circulation/fonctions centrales, on obtient 198 400 pi² de superficie brute constructible attribuable à la production d'unités (80 % de 248 000). En appliquant un programme simpliste de prototype 100 % 2 chambres/2 salles de bain, chaque unité de 850 pi², le potentiel de rendement est de 233 unités. En mettant le coût total d'accumulation des parcelles à 12,5 millions de dollars, cela donne un coût brut de terrain de 54 000 $/unité.
^ Les politiques de l'État "LOGEMENT ABORDABLE POUR TOUS" placent l'avenir de San Diego sur une voie permanente pour devenir très, très dense au fil du temps, similaire à Los Angeles, Chicago et Seattle. Compte tenu de cet engagement, la ville n'a aucune raison de refuser la vacation de ses droits de passage publics qui contribueraient de manière significative à la création de logements nécessaires.
STATIONNEMENT - UN AVANTAGE COMPÉTITIF :
Le droit de passage de 80' de Iowa Street permet un stationnement en épi à 90 degrés. Avec des places de 8' de large, la longueur de 415' pourrait accueillir au moins 39 places, y compris deux pour personnes handicapées et deux entrées-sorties doubles de 24' de large (une pour le stationnement souterrain, une pour le stationnement au niveau du sol). Une structure de stationnement souterrain d'un seul niveau utilisant 38 000 pi² de terrain avec une configuration de places diagonales produira 75 places, soit un total de 114 (39 + 75). En utilisant 75 % de la parcelle au niveau du sol pour le stationnement, cela contribuera à environ 86 places = 200 places au total (114 + 86).
UTILITÉS :
Lignes électriques haute tension aériennes et deux conduites de gaz haute pression dans un corridor de servitude existant sur Boundary St. Environ 425 pieds linéaires de lignes électriques haute tension (69kv, 12kv) nécessitent un enfouissement sous béton. Une tour de transmission en acier de 60' nécessite un retrait... deux poteaux aux extrémités Nord/Sud du projet restent. De plus, une conduite de gaz de 16" et une de 6" existent et sont proposées pour rester dans la servitude utilitaire.
REVENUS DU PROJET ET VALEUR POTENTIELLE DE VENTE :
En supposant un taux de loyer de 3200 $/mois et en appliquant un facteur de vacance conservateur de 6 %, le revenu annuel approximatif est de 8 410 000 $. Après les taxes foncières et 30 % de coûts d'exploitation, le revenu net annuel est de 4 678 000 $. En utilisant un taux de capitalisation de 4,2 %, la valeur du projet est estimée à 111 381 000 $. Un prix de vente moyen par unité de 675 000 $ donne une valeur de projet de 157 275 000 $. Cela fait 51 ans que cette propriété est disponible pour la dernière fois à l'achat. Acquérir cette propriété vous positionne pour générer des revenus, tout en acquérant au fil du temps les 5 parcelles adjacentes au sud. Saisissez cette rare opportunité de créer votre richesse patrimoniale.
AJOUT DE VALEUR :
Le sujet est composé de (2) grandes unités 1 chambre/1 salle de bain d'environ 745 pi² ; (4) unités 1 chambre/1 salle de bain d'environ 575 pi² totalisant 3 788 pi² avec (8) places de stationnement sur place, un ratio généreux de 2,1/1000 pi²... le stationnement dans la rue offre souvent des espaces en cas de débordement... possibilité d'agrandir deux unités... les loyers pro forma sont de 1895 $ chacun pour 4 unités, 2095 $ pour les 2 unités plus grandes... buanderie à pièces sur place... optimisez les loyers avec une gestion assertive.
Documents d'enregistrement des services publics et enquête de Cal Trans disponibles.
