Whittier Bureau à vendre - Southeast Los Angeles
Powerhouse Commercial est ravi de présenter le 12501 Philadelphia Street — une opportunité de réaménagement de trois parcelles, d’environ ±0,57 acre, située à l’entrée ouest d’Uptown Whittier. Le site est proposé comme un ensemble entièrement assemblé regroupant trois APN distincts (8139-010-016, 8139-010-027, 8139-010-031) sous une propriété commune détenue par Whittier Business Center LLC.
ZONAGE ET AUTORISATIONS
Les parcelles sont situées dans la zone C-2-HO Commercial Général avec superposition résidentielle, permettant un développement mixte vertical avec des commerces au rez-de-chaussée et des logements au-dessus. La densité résidentielle maximale sous cette superposition est de 25 unités par acre avec un FAR de 0,75 et une hauteur limite de 40 pieds. Échelle indicative : environ 14 unités autorisées par le zonage de base C-2-HO, avec la possibilité d’atteindre environ 20 unités grâce au cheminement de bonus de densité de l’État, incluant des commerces au rez-de-chaussée. L’approbation ministérielle simplifiée selon AB 2011 pourrait s’appliquer en fonction de la vérification de l’emprise de Philadelphia Street, et AB 1287 permet d’ajouter des unités abordables supplémentaires.
Le Plan Général Envision Whittier 2040 de la Ville de Whittier, adopté en octobre 2021, préconise une densité mixte plus élevée le long de ce corridor. Des amendements de zonage sont actuellement en cours. Les acheteurs envisageant des scénarios au-delà des droits acquis devraient examiner les mises à jour en cours de la Ville dans le cadre de leur diligence raisonnable.
PRÉCÉDENTS DE RÉAMÉNAGEMENT
Le site est situé à un bloc à l’est de Comstock Place, un projet de 24 maisons en rangée approuvé par la Ville de Whittier en février 2025 avec une densité de 29,27 unités par acre. Directement en face se trouve Mosaic Gardens at Whittier — un projet abordable de 21 unités développé par LINC Housing avec une densité de 45 unités par acre. Olson Homes a également reçu des approbations pour un projet de maisons en rangée dans le sous-marché sud-est. Ces précédents démontrent l’intérêt actif de la Ville pour une densité accrue le long du corridor et fournissent des points de référence tangibles pour l’évaluation des acheteurs.
REVENUS EN PLACE
Le site est amélioré par un bâtiment de bureaux exécutifs multi-locataires de ±8 521 pieds carrés (construit en 1959, rénové en 1971) générant actuellement environ 300 000 $ de revenus locatifs bruts annuels planifiés auprès d’environ 30 locataires actifs. Les collections réelles de 2025 étaient de 259 456 $ contre 301 507 $ de loyers planifiés (taux de collecte de 86,1 %). Les dépenses d’exploitation réelles, hors service de la dette, s’élevaient à environ 43 586 $ en 2025 — soit un ratio de dépenses de 14,5 % par rapport aux loyers bruts planifiés. Le NOI réel de 2025 était de 215 870 $, représentant un taux de capitalisation de 5,47 % au prix de liste. Le NOI planifié indicatif de 257 921 $ implique un taux de capitalisation de 6,53 % si la collecte se stabilise. Un résumé financier complet vérifié avec les relevés de loyers mensuels, les détails des dépenses d’exploitation et les projections stabilisées est disponible dans le dossier de diligence raisonnable après l’exécution de la lettre d’intention.
Les revenus en place soutiennent les coûts de détention pendant qu’un acheteur poursuit les autorisations, offrant une protection significative contre les risques dans la thèse de réaménagement.
AVANTAGE DE STATIONNEMENT
Le site offre 40 places de stationnement en surface, soit un ratio de 4,69 pour 1 000 pieds carrés — rare pour le corridor d’Uptown. Les parcelles sont situées directement en face de l’avenue Comstock, où se trouve le stationnement public de 351 places de la Ville de Whittier, offrant un levier important pour réduire les besoins en stationnement dans un futur programme de développement résidentiel ou mixte.
EMPLACEMENT
Le 12501 Philadelphia Street est situé à l’angle de Philadelphia Street et Comstock Avenue, à un bloc du corridor commercial de Greenleaf Avenue qui constitue le cœur d’Uptown Whittier — restaurants, cafés et boutiques. Le Walk Score est de 94, plaçant le site dans le top 10 % de la marchabilité à l’échelle nationale. Whittier College est à 0,6 mile avec environ 1 700 étudiants. PIH Health Whittier Hospital, un employeur régional majeur, est à 1,1 mile. L’accès à l’autoroute I-605 est à 2,4 miles, et le centre-ville de Los Angeles est à environ 14 miles via le corridor 605/5. Le sous-marché a une population dans un rayon de 1 mile d’environ 32 800 habitants avec un revenu médian des ménages d’environ 89 400 $.
OFFRE
Prix de liste : 3 950 000 $ (463 $ par pied carré de bâtiment, 159 $ par pied carré de terrain)
Site : ±24 829 pieds carrés (±0,57 acre) répartis sur trois APN distincts
Bâtiment : ±8 521 pieds carrés, deux étages plus annexe d’un étage
Stationnement : 40 places en surface (4,69 pour 1 000 pieds carrés)
Locataires : Environ 30 locataires actifs de bureaux exécutifs
Zonage : C-2-HO Housing Overlay (mixte vertical jusqu’à ~20 unités avec bonus de densité)
PROCESSUS
Un mémorandum d’offre complet, un résumé financier vérifié avec les données réelles de 2025 et les relevés de loyers YTD 2026, la liste des locataires, les rapports d’inspection du bâtiment et le dossier complet de diligence raisonnable sont disponibles pour les acheteurs qualifiés après l’exécution d’un accord de confidentialité.
Pour les visites, le mémorandum d’offre ou l’accès au dossier de diligence raisonnable, contactez Rich Hernandez chez Powerhouse Commercial (propulsé par eXp Commercial), DRE #01875624, au 805-857-4181 ou Richwithexp@gmail.com. Courtier co-inscrit : Lupe Estrada, Powerhouse Mortgage, 562-244-7021.
