Mount Vernon Bureau à vendre - Southeast
557 North MacQuesten Parkway, Mount Vernon, NY 10552 offre une opportunité d'investissement mixte orientée vers le transport dans l'un des corridors de croissance les plus dynamiques du sud de Westchester. La propriété comprend environ 3 000 pieds carrés d'espace locatif situé sur un terrain de 0,12 acre (5 227 pieds carrés) et est configurée avec quatre locataires répartis sur cinq unités, incluant deux unités commerciales et deux unités résidentielles.
**Actif & Revenu locatif (Actuel vs. Marché)**
- **Superficie du bâtiment** : ~3 000 +/- pieds carrés
- **Superficie du terrain** : ~5 000 +/- pieds carrés (0,12 acre)
- **Mix de locataires** : 4 locataires (2 commerces, 2 résidences)
- **Commerce 1 (Service ambulatoire)** : 3 800 $/mois (occupe deux unités)
- **Commerce 2 (Fournisseur de fenêtres)** : 2 100 $/mois
- **Résidentiel A (2 chambres)** : 1 600 $/mois
- **Résidentiel B (1 chambre)** : 2 300 $/mois
- **Potentiel de revenus** :
- Revenu brut actuel : ~117 600 $
- Revenu aligné sur le marché : ~133 200 $ — montrant un potentiel clair d'augmentation des loyers à court terme lorsque les baux seront ajustés au marché.
**Profil des dépenses (2025)**
- Taxes foncières : ~18 992 $
- Assurance : ~6 000 $
- Services publics (eau/égouts) : ~700 $
- Entretien commun (CAM) : 2 000 $
- Les locataires ont des compteurs individuels pour les services publics, réduisant ainsi le fardeau opérationnel.
**Condition physique et capital**
- La moitié des unités intérieures ont été récemment rénovées.
- Des portions importantes du toit ont été remplacées au cours des dernières années.
- Une laveuse et une sécheuse sur place augmentent la satisfaction et la rétention des locataires résidentiels.
**Force opérationnelle**
- Gestion autonome avec des locataires de longue date et un faible taux de rotation.
- Occupation élevée constante avec un minimum de vacance — un indicateur de performance rare pour un petit bâtiment mixte.
**Position stratégique**
Situé à seulement 0,3 mile de la station Fleetwood Metro-North sur la ligne Harlem et à moins d'un mile de la station Mount Vernon West, la propriété bénéficie d'une accessibilité exceptionnelle pour les navetteurs vers Manhattan et la région tri-étatique. Ce facteur soutient constamment la demande locative résidentielle et la performance des commerces de quartier. Avec un score de transit élevé et un trafic quotidien d'environ 3 278 véhicules le long de North MacQuesten Parkway, l'actif bénéficie d'une visibilité piétonne et véhiculaire. La région environnante connaît une transformation significative, incluant des développements mixtes et multifamiliaux majeurs tels que Opal 115 à Mount Vernon West, Qwest Towers, The Modern, le projet de réaménagement Waltemade pour les logements pour personnes âgées, et d'autres projets approuvés de tours mixtes qui ajoutent des centaines de nouvelles unités résidentielles à la zone commerciale immédiate.
**Proximité immédiate**
Situé juste à côté de 557 North MacQuesten Parkway se trouve The Enclave at Fleetwood, la communauté locative de luxe fermée la plus prestigieuse de Westchester. À seulement 28 minutes de Grand Central Station via Metro-North, The Enclave propose des résidences haut de gamme dans ce que le New York Times a décrit comme « le secret le mieux gardé de Westchester ». Cette proximité immédiate avec une communauté résidentielle haut de gamme orientée vers le transport renforce l'attrait de l'investissement en augmentant la désirabilité du quartier, la commodité pour les navetteurs et la demande locative à long terme.
**Confiance municipale et institutionnelle**
Cette dynamique d'investissement continue reflète une forte confiance municipale et institutionnelle dans la trajectoire à long terme de Mount Vernon. Dans un rayon d'un mile, la population dépasse 49 000 résidents avec un revenu médian des ménages d'environ 81 800 $, s'étendant à plus de 340 000 résidents dans un rayon de trois miles, soutenu par une base substantielle d'emplois de jour. Mount Vernon continue d'attirer les investisseurs grâce à sa proximité avec New York, son accessibilité relative par rapport à des communautés voisines comme Bronxville et Fleetwood, et son inventaire croissant de développements orientés vers le transport. Les propriétés situées à distance de marche des stations Metro-North maintiennent historiquement une forte occupation et une appréciation de la valeur à long terme, rendant cet actif particulièrement attrayant pour les investisseurs privés et les petits fonds cherchant des revenus stables avec une croissance des loyers intégrée et un potentiel d'appréciation future.
**Résumé de l'investissement — 557 North MacQuesten Parkway, Mount Vernon, NY 10552**
- **Emplacement privilégié orienté vers le transport** : Situé dans l'un des corridors les plus accessibles de Mount Vernon — un facteur clé pour la demande à long terme et la rétention des locataires.
- À seulement ~0,3 mile (7–9 minutes à pied) de la station Fleetwood (ligne Harlem – Metro-North), offrant un accès rapide au centre-ville de Manhattan et à la région de Westchester.
- À 0,9 mile (~15–16 minutes à pied) de la station Mount Vernon West sur le même corridor Hudson/Harlem — élargissant les choix pour les navetteurs. La proximité fiable de Metro-North est un moteur de valeur pour les locataires résidentiels et commerciaux, rendant ce bâtiment attrayant pour les résidents cherchant un accès facile à NYC et pour les opérateurs commerciaux bénéficiant d'un trafic piétonnier et d'une visibilité constante.
**Exposition commerciale à fort trafic**
- Volume de trafic : ~3 278 véhicules par jour le long de North MacQuesten Parkway — une artère commerciale est-ouest essentielle desservant Mount Vernon et le nord de Westchester.
- Score de transit : Bon accès au transport (score ~96), renforçant la force de la zone en matière de transport.
**Activité de développement environnante**
Plusieurs développements actifs et planifiés près de cette propriété renforcent la thèse d'investissement :
- **Projets mixtes et résidentiels majeurs** :
- **Opal 115 – Mount Vernon West** : Grand développement multifamilial mixte avec 315 unités résidentielles + espace commercial/bureau au 115 South MacQuesten Parkway, renforçant la demande pour le logement, les services commerciaux et le commerce quotidien près du transport.
- **Qwest Towers** : Nouveau projet de logement abordable de 158 M$ au 1 & 25 North MacQuesten Parkway, offrant 229 unités locatives — apportant des résidents et de l'activité directement le long du même corridor que votre actif.
- **Waltemade Senior Housing (74 M$)** : Réutilisation adaptative créant plus de 102 unités abordables pour personnes âgées, renforçant la base locative locale et démontrant un soutien municipal et étatique continu pour la croissance du logement.
- **The Modern – Mount Vernon** : Un immeuble résidentiel abordable de 11 étages offrant un mode de vie centré sur les commodités — ajoutant de la densité résidentielle et des services communautaires.
- **Tour mixte de 21 étages (140 E Prospect Ave)** : Approuvée pour le centre-ville de Mount Vernon, soulignant une tendance plus large vers une croissance verticale liée au transport.
- **Propositions résidentielles à proximité** : Plusieurs bâtiments résidentiels proposés près de North MacQuesten Parkway (par exemple, projet multi-bâtiments au 525–645 N MacQuesten) — densifiant davantage le parc de logements de la région et renforçant la demande des consommateurs pour les commodités et services. Ces projets mettent en évidence la confiance croissante des investisseurs et des développeurs.
