Portefeuille de propriétés à vendre - S Ft Myers/San Carlos
Actif de prestige en bord de mer | Entièrement stabilisé | Emplacement de choix
Old Seaport Place n'est pas seulement une propriété de prestige — c'est un actif de qualité institutionnelle, entièrement stabilisé et loué en triple net, situé au cœur de la renaissance côtière de plus de 1 milliard de dollars de Fort Myers Beach. Cet investissement de 1,80 acre en bord de mer ancre le quartier de divertissement d'Old San Carlos et offre une combinaison rare de revenus fiables, d'emplacement irremplaçable et de potentiel de croissance à long terme.
La propriété est occupée par trois des restaurants les plus emblématiques de l'île — Nervous Nellie’s, Snug Harbor et Wahoo Willie’s — chacun géré par des exploitants expérimentés et financièrement stables, profondément enracinés localement. Ce ne sont pas des locataires spéculatifs. Ce sont des entreprises aguerries qui ont rebondi rapidement après l'ouragan Ian, rouvrant chacune plus forte et plus résiliente. Leurs baux NNN à long terme offrent un flux de trésorerie prévisible et croissant, incluant un potentiel de loyer en pourcentage, le tout sans alourdir le propriétaire avec des dépenses au niveau de la propriété.
Old Seaport Place est plus qu'une destination culinaire. C'est une plateforme opérationnelle rare combinant plus de 25 000 pieds carrés d'améliorations génératrices de revenus avec 21 postes d'amarrage en eau profonde et un stationnement privé de 122 places. Ces avantages physiques sont hautement monétisables et servent d'infrastructure critique pour une croissance continue. Le stationnement à lui seul représente une opportunité de valeur ajoutée immédiate — avec une forte demande et un zonage idéal pour le développement vertical, un garage à plusieurs niveaux avec un restaurant ou un espace événementiel sur le toit pourrait générer de nouveaux revenus significatifs tout en améliorant l'expérience globale des visiteurs.
Le marché environnant est en plein essor. Le tourisme n'est pas seulement revenu — il a dépassé les repères d'avant Ian. En 2024, Fort Myers Beach a accueilli plus de 3,3 millions de visiteurs, un impact économique record de 3,3 milliards de dollars, et une croissance à deux chiffres de l'occupation, du tarif journalier moyen (ADR) et du revenu par chambre disponible (RevPAR). Le tout nouveau Margaritaville Resort (254 chambres) a rehaussé le profil hôtelier de la région, tandis que le projet Arches Bayfront — un village marin de 200 millions de dollars directement adjacent à Old Seaport Place — promet de consolider davantage ce corridor comme le cœur du divertissement de l'île.
De nombreux nouveaux projets hôteliers et de condos sont maintenant approuvés et en construction, y compris les expansions de Pink Shell et Neptune Resort, la réhabilitation en front de mer de six bâtiments de Red Coconut, et un remplacement de 17 étages d'Outrigger par London Bay. Ce n'est pas une reprise — c'est une réinvention. Old Seaport Place est positionné directement sur le chemin de cet élan, absorbant les bénéfices de chaque infusion de capital environnante.
Des améliorations d'infrastructure sont également en cours. L'aéroport RSW vient d'enregistrer un record de plus de 11 millions de passagers et s'agrandit avec 14 nouvelles portes. D'importants projets de circulation, piétonniers et d'embellissement transforment le pont Matanzas Pass, Times Square et le parc Bayside Veterans reconstruit — qui se trouve directement dans l'emprise d'Old Seaport Place.
Du point de vue des marchés de capitaux, l'actif se distingue. Alors que des restaurants en bord de mer en Floride comme Tin City, Marina Jack et le district de Bight Marina à Key West ont été échangés à des taux de capitalisation entre 4,5 % et 6,5 %, Old Seaport Place offre aujourd'hui un rendement plus fort — un taux de capitalisation en place de 6,57 % sur le NOI de 2024 — avec un mélange plus large de sources de revenus : restauration, marina, stationnement et futurs revenus de vente au détail ou d'événements. C'est un actif diversifié, testé par les ouragans, produisant des revenus fiables à travers plusieurs secteurs.
La stratégie de sortie est tout aussi convaincante. Avec des améliorations modestes — comme un garage, une activation sur le toit ou un commerce de détail sélectionné — le NOI de la propriété augmente de manière significative. Si elle est exécutée sur une période de détention de 5 à 7 ans, le taux de capitalisation de sortie modélisé de 5,5 % ou moins produit des TIR supérieures à 20 %, avec un potentiel de doubler l'équité des investisseurs. Et lorsque ce moment de sortie arrivera, le bassin d'acheteurs sera profond et compétitif : groupes institutionnels, FPI et investisseurs fortunés recherchant des positions côtières irremplaçables dans un marché entièrement stabilisé mais à l'offre limitée.
Le risque est minimal. Les baux sont NNN. Les locataires sont expérimentés et émotionnellement investis. Les structures sont reconstruites, conformes aux normes et à l'épreuve du temps. Et l'environnement fiscal de la Floride ne fait qu'améliorer le rendement. En bref, Old Seaport Place est une forteresse de flux de trésorerie — avec des revenus diversifiés, une durabilité éprouvée et un potentiel d'expansion à haut rendement — le tout dans une région sur une trajectoire ascendante indéniable.
C'est un moment d'alignement rare : stabilité prouvée, conditions de marché en plein essor et une voie pour débloquer une valeur immense — le tout en une seule offre. Old Seaport Place n'est pas seulement un investissement sûr. C'est un coup de maître.